H171130の宅建(管理業務主任者試験対策)・解説編その2

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[問1]　正解　4
1 誤り。区分所有者は、同居する者又はその店舗に勤務する者に対して、規約及び総会の決議を遵守させる義務を負う(標準管理規約3条2項)。店舗を経営する者に対して、規約及び総会の決議を遵守させる義務は負っていない。
2 誤り。複合用途型規約における店舗としての使用については、店舗の種類、営業時間及び営業方法等を具体的に規定することもできる(標準管理規約12条関係コメント②)。
3 誤り。組合員が総会で代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者、又は組合員が法人の場合においては、その役員若しくは従業員でなければならない(標準管理規約50条5項)。つまり、組合員が法人の場合には、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者に加えて、その役員又は従業員も代理人になれる。
4 正しい。複合用途型規約においては、管理組合の中に、住戸部分の区分所有者で構成する住宅部会及び店舗部分の区分所有者で構成する店舗部会を置くことが規定されている(標準管理規約60条)。一部共用部分の管理は全体で一元的に行われるので、住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではないが、住宅又は店舖のそれぞれの一部共用部分の管理等については、あらかじめそれぞれの区分所有者のみで協議することとした方が効果的である場合が少なくないと考えられて設置される組織である(標準管理規約60条開係コメント①)。

[問2]　正解　1
1 誤り。総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決する(標準管理規約47条2項)。これについては、総会の議事は、議長を含む議決権総数の半数以上の出席をもって決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決となることを意味するものである(標準管理規約47条関係コメント①)。
2 正しい。修繕積立金の保管及び運用方法は、総会の議決事項である(標準管理規約48条8号)。
3 正しい。議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない(標準管理規約49条2項)。
4 正しい。理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる(標準管理規約55条1項)。ただし、責任と権限の範囲内という歯止めがかけられているとおり、検討対象が理事会の権限を超えたり、予算を超える経費がかかったり、運営細則の制定が必要となるような場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる(標準管理規約55条関係コメント①)。

[問3]　正解　3
1 誤り。別表に明示される(標準規約10条、別表第3)。
2 誤り。管理組合は区分所有者全員をもって構成する(標準規約6条1項)。
3 正しい(標準規約7条1項)。
4 誤り。玄関扉については、錠及び内部塗装部分は専有部分とされる(標準規約7条2項2号)。

[問4]　正解　1
1 正しい(標準規約25条2項)。
2 誤り。団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする(標準規約25条3項)。
3 誤り。団地修繕積立金及び各棟修繕積立金は、棟ごとにそれぞれ区分して経理しなければならない(標準規約30条2項)。
4 誤り。大規模滅失の場合の決議は、棟総会の特別決議を経なければならない(標準規約72条)。

[問5]　正解　4
1 誤り。その余剰は翌年度における管理費に充当する(標準規約61条1項)。なお、管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して24条2項に定める管理費等の負担割合(各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出した割合)により、そのつど必要な金額の負担を求めることができる(標準規約61条2項)。
2 誤り。管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を求めることができる(標準規約61条2項)。
3 誤り。修繕積立金として積み立てる(標準規約29条)。
4 正しい。管理費等の徴収方法については、規約で任意に定めることが可能である(標準規約60条1項)。

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H171130の宅建(管理業務主任者試験対策)・問題編その2

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[問1]　次の記述のうち、マンション標準管理規約(複合用途型)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 区分所有者は、同居する者又は店舖を経営する者若しくはその店舗に勤務する者に対して、規約及び総会の決議を遵守させる義務を負う。
2 店舗部分の区分所有者は、その専有部分を店舗として使用するものとし、使用については、当該マンション固有の特性や周辺環境等を考慮するが、店舗の種類、営業時間及び営業方法等を具体的に規定することはできない。
3 法人の組合員が総会で代理人によって議決権を行使する場合の代理人は、その法人の役員又は従業員に限られる。
4 住宅部会及び店舗部会は、住宅又は店舖のそれぞれの一部共用部分の管理等について、それぞれの区分所有者のみで協議するための組織である。

[問2]　マンション標準管理規約(単棟型)の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には議長が決する。
2 修繕積立金の保管及び運用方法は、総会の議決事項である。
3 総会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印することを要する。
4 理事会の責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置することができる。

[問3]　専有部分及び共用部分に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約(単棟型)によれば、適切なものはどれか。
1 標準規約によれば、各区分所有者の共有持分は登記簿に明示されるので、特に規約には明示されない。
2 標準規約によれば、区分所有者は、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する目的を達成するため、区分所有者及び議決権の5分の4以上をもって管理組合を構成する。
3 標準規約によれば、対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
4 標準規約によれば、天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とするが、玄関扉、窓枠及び窓ガラスは専有部分には含まれないものとする。

[問4]　マンション標準管理規約(団地型)及びマンション標準管理規約(団地型)コメント(以下これらを合わせて標準規約とする。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 標準規約によれば、団地に関する管理費の額については、棟の管理に相当する額はそれぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする。
2 標準規約によれば、団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者が均等に負担するものとする。
3 標準規約によれば、団地修繕積立金及び各棟修繕積立金は、団地内の各棟をまとめて一括で経理しなければならない。
4 標準規約によれば、建物の価額の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧は、団地総会の特別決議が必要である。

[問5]　管理組合の管理費に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約(単棟型)によれば、適切なものはどれか。
1 標準規約によれば、収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、負担の割合に応じて返還される。
2 管理費に不足を生じた場合に、組合員に対して、その都度必要な金額の負担を求めることは、標準規約によれば、適切でない。
3 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等にかかる使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、管理費に積み立てる。
4 管理費等の滞納防止を図るための規約の定めに関して、管理費等の徴収方法として、各区分所有者が開設する預金口座から、自動振替により管理組合口座へ引き落とすこととすることは適切である。

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H171130の宅建(管理業務主任者試験対策)・解説編その1

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[問1]　正解　3
1 適切である。高置水槽方式(重力方式)は、受水槽と高置水槽が設置され、上の階では水圧不足を生じる可能性がある。そこで、高置水槽の位置は、最上部の水栓に必要な圧力を確保するため、一般には最上部水栓の位置より10m以上、上げなくてはならないとされている。
2 適切である。水道直結方式以外の給水方式は、各住戸に水が到達する前にポンプ、受水槽などの設備を通ってくるため、それらが一切ない水道直結方式のほうが衛生的である。
3 不適切である。受水槽の周囲には、保守点検および清掃のため、タンク周囲および下部は60cm以上、点検口上部は、ハッチが付くので100㎝以上の6面点検のためのスペースを確保する。
4 適切である。本肢は、圧力タンク方式の記述である。圧力タンク方式は、受水槽、圧力タンクを設置する方式であり、圧力タンク内の圧縮空気で給水する方式である。

[問2]　正解　1
1 最も不適切である。油圧式昇降機の定期検査は、1年間隔で、調速機試験、非常止め試験、絶縁抵抗測定などの安全性能の検査のほか、油圧試験および加圧試験がこれに加わる。
2 適切である。POG契約の場合は、契約外の修理費等は予算計上しておく必要がある。
3 適切である。特定行政庁は、定期検査報告書の内容を審査のうえ、異常がなければ、昇降機等定期検査報告済証を交付し、この報告済証はかご内の見やすい適切な位置に掲示しておく必要がある。
4 適切である。フルメンテナンス契約の場合は、大規模な修繕を含んでいるが、乗場扉、三方枠の塗装、かご内の貼物、塗装及び床材の修理、新しい機能、新規取替え等は含まれない。

[問3]　正解　4
1 正しい(建築基準法施行令129条の2の6・5号)。
2 正しい。便所には、採光及び換気のため直接外気に接する窓を設けなければならない。ただし、水洗便所で、これに代わる設備をした場合においては、この限りでない((建築基準法施行令28条)。
3 正しい。居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、1/20以上としなければならない。ただし、政令で定める技術的基準に従って換気設備を設けた場合においては、この限りでない(建築基準法28条2項)。
4 正しい。最下階の居室の床が木造である場合における床の高さ及び防湿方法は、外壁の床下部分には、壁の長さ5m以下ごとに、床面積300㎡以上の換気孔を設け、これにネズミの侵入を防ぐための設備をしなければならない。ただし、床下をコンクリート、たたきその他これらに類する材料で覆う場合及び当該最下階の居室の床の構造が、地面から発生する水蒸気によって腐食しないものとして、国土交通大臣の認定を受けたものである場合においては、この限りでない(建築基準法施行令22条2号)。

[問24]　正解　4
1 誤り。特定建築物の所有者は、当該特定建築物について耐震診断を行い、必要に応じ、当該特定建築物について耐震改修を行うよう努めなければならない(耐震改修促進法2条)。賃貸共同住宅は、特定建築物に該当する。
2 誤り。建築物の耐震改修をしようとする者は、建築物の耐震改修の計画を作成し、所管行政庁の認定を申請することができる。耐震改修計画の認定は、分譲共同住宅の所有者もすることができる。
3 誤り。国土交通大臣は、特定建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るため、特定建築物の「耐震診断及び耐震改修に関する指針」を定め、これを公表するものとする(耐震改修法3条)。
4 正しい。所管行政庁は、特定建築物の耐震診断及び耐震改修の適確な実施を確保するため必要があると認めるときは、特定建築物の所有者に対し、「耐震診断及び耐震改修に関する指針」を勘案して、特定建築物の耐震診断及び耐震改修について必要な指導及び助言をすることができる(耐震改修促進法4条1項)。

[問25]　正解　2
1 正しい。コンクリートは、圧縮に強く、引張りに弱い。コンクリートの引張強度は、一般に圧縮強度の 程度である。
2 誤り。コンクリート中の強いアルカリ分とアルカリ反応性骨材が化学反応を起こし、コンクリートに有害な膨張を生じる現象をアルカリ骨材反応という。反応生成物であるアルカリシリカゲルが吸水するとコンクリートを膨張させ、ひび割れや強度の低下を引き起こす。
3 正しい。鉄筋とコンクリートは、相性がよく、温度上昇に伴う体積の膨張の程度(熱膨張率)は、ほぼ等しい。そのため、鉄筋とコンクリートのずれを生じない。
4 正しい。ブリーディング(bleeding)とは、コンクリート打設後、混錬水が分離してコンクリート上面に上昇する現象をいい、材料分離の一種である。ブリーディングは、コンクリート打ち込み後2～4時間で終了する。ブリーディングが著しい場合、コンクリートの上部が多孔質になる。骨材粒下面に厚い水膜を生じ、セメントペーストとの付着が絶たれコンクリートの強度が低下する等の弊害が生じる。

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H171130の宅建(管理業務主任者試験対策)・問題編その1

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[問1]　マンションの給水方式、給水設備に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
1 高置水槽方式は、受水槽及び高置水槽が設置される方式であり、高置水槽の位置は、最上部の水栓に必要な圧力を確保するため、一般には最上部水栓の位置より10m以上、上げなくてはならない。
2 水道直結方式は、各住戸に直接給水する方式であるため、高置水槽方式、圧力タンク方式、ポンプ直送方式より衛生的である。
3 受水槽の周囲には、保守点検及び清掃のため、タンク周囲及び下部は100㎝以上、点検口上部は、ハッチが付くので60cm以上の6面点検のためのスペースを確保する。
4 圧力タンク方式は、水道本管から分岐して引き込んだ水を一度受水槽に貯水し、その後加圧ポンプで圧力タンクに給水して、圧力タンク内の圧縮空気で各住戸に給水する方式である。小規模マンションに採用される例が多い。

[問2]　昇降機設備の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 油圧式昇降機の定期検査は、1年間隔で行うものとされており、調速機試験、非常止め試験及び絶縁抵抗測定のみを行う。
2 POG契約は消耗部品付契約のことで、定期的点検、管理仕様範囲内の消耗品の交換は含まれるが、それ以外の部品の取り替え、修理は別途料金となる契約方式である。
3 昇降機等定期検査報告済証は、かご内の見やすい適切な位置に掲示しておく必要がある。
4 フルメンテナンス契約とは、部品の取り替え、機器の修理を状況に合わせて行うことを内容とした契約のことで、大規模な修繕を含んでいるので、月々の保守契約額は割高となる。

[問3]　次の記述のうち、建築基準法上、誤っているものはどれか。ただし、国土交通大臣の認定は受けないものとする。
1 自然換気設備の排気筒には、その頂部及び排気口を除き、開口部を設けてはならない。
2 水洗便所には、採光及び喚起のため直接外気に接する窓又はこれに代わる設備を設けなければならない。
3 換気設備を設けない住宅の居室には、喚起のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、1/20以上としなければならない。
4 最下階の居室の床が木造である建築物において、床下をコンクリート等で覆わない場合、その外壁の床下部分には、壁の長さ5m以下ごとに、面積200cm2以上の換気孔を設けなければならない。

[問4]　建築物の耐震改修の促進に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 賃貸共同住宅(賃貸マンション)は、特定建築物に該当しないので、賃貸共同住宅の所有者は、耐震診断を行い、必要に応じ耐震改修を行うよう努めなければならないとの規定はない。
2 分譲共同住宅(分譲マンション)は特定建築物には該当しないので、所有者が耐震改修をしようとするときでも、耐震改修の計画を作成し、所管行政庁の認定を申請することはできない。
3 都道府県知事は、地方の実情に応じて、特定建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るため、特定建築物の「耐震診断及び耐震改修に関する指針」を定め、これを公表するものとする。
4 所管行政庁は、特定建築物の耐震診断及び耐震改修の適確な実施を確保するため必要があると認めるときは、特定建築物の所有者に対し、「耐震診断及び耐震改修に関する指針」を勘案して、特定建築物の耐震診断及び耐震改修について必要な指導及び助言をすることができる。

[問5]　コンクリートに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 コンクリートの引張強度は、一般に圧縮強度の 程度である。
2 コンクリートの内部でアルカリ骨材反応を生じると、コンクリートの強度が増大し、望ましい現象といえる。
3 常温常圧において、鉄筋とコンクリートを比較すると、温度上昇に伴う体積の膨張の程度(熱膨張率)は、ほぼ等しい。
4 ブリーディング(bleeding)とは、コンクリート打設後、混錬水が分離してコンクリート上面に上昇する現象をいう。

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H171129の宅建(管理業務主任者試験対策)・解説編その2

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[問1]　正解　3
1 正しい(建築基準法施行令13条の3第一号)。
2 正しい(建築基準法2条第四号)。
3 誤り。「避難階」は、直接地上へ通ずる出入口のある階をいう(建築基準法施行令13条の3第一号)。
4 正しい(建築基準法2条第五号)。

[問2]　正解　4
1 正しい。準防火地域内においては、地階を除く階数が4以上である建築物又は延べ面積が1,500㎡を超える建築物は耐火建築物とし、延べ面積が500㎡を超え1,500㎡以下の建築物は耐火建築物又は準耐火建築物とし、地階を除く階数が3である建築物は耐火建築物、準耐火建築物又は外壁の開口部の構造及び面積、主要構造部の防火の措置その他の事項について防火上必要な政令で定める技術的基準に適合する建築物としなければならない(建築基準法62条)。
2 正しい。特殊建築物の居室、階数が3以上で延べ面積が500㎡を超える建築物の居室、窓その他の開口部を有しない居室又は延べ面積が1,000㎡を超える建築物の居室及びこれらの居室から地上に通ずる廊下、階段その他の通路(採光上有効に直接外気に開放された通路を除く。)並びにこれらに類する建築物の部分で照明装置の設置を通常要する部分には、非常用の照明装置を設けなければならない。ただし、一戸建の住宅又は長屋若しくは共同住宅の住戸に該当する建築物又は建築物の部分については、この限りでない(建築基準法施行令126条の4)。
3 正しい。建築物の避難階以外の階が、①ホテル、旅館若しくは下宿の用途に供する階でその階における宿泊室の床面積の合計が100㎡を超えるもの、②共同住宅の用途に供する階でその階における居室の床面積の合計が100㎡を超えるもの又は③寄宿舎の用途に供する階でその階における寝室の床面積が100㎡を超えるもののいずれかに該当する場合においては、その階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない(建築基準法施行令121条)。
4 誤り。長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に建せしめなければならない((建築基準法施行令114条)。

[問3]　正解　4
1 正しい。居室を有する建簗物は、その居室内においてクロルピリホス及びホルムアルデヒドの発散による衛生上の支障がないよう、建築材料及び換気設備について政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない(建築基準法28条の2、施行令20条の4)。
2 正しい。建築物に設ける給水、排水その他の配管設備の設置及び構造のうち、圧力タンク及び給湯設備には、有効な安全装置を設けなければならない(建築基準法施行令129条の2の5)。
3 正しい。エレベーターには、制動装置及び安全装置を設けなければならない。床面から天井又ははりの下端までの垂直距離は、かごの定格速度(積載加重を作用させて上昇する場合の毎分の最高速度をいう。)に応じて、次の定める数値以上としなければならない(建築基準法施行令129条の9)。
①60m/分以下の場合　2.0m
②60m/分を超え、150m/分以下の場合　2.2m
③150m/分を超え、210m/分以下の場合　2.5m
④210m/分を超える場合 2.8m
4 誤り。乗用エレベーター又は寝台用エレベーターにあつては、次に掲げる安全装置を設けなければならない(建築基準法施行令129条の10)。
イ　積載荷重を著しく超えた場合において警報を発し、かつ、出入口の戸の閉鎖を自動的に制止する装置
ロ　停電の場合においても、床面で1ルクス以上の照度を確保することができる照明装置

[問4]　正解　1
1 最も不適切である。総務省消防庁の通達によると、防火管理者としての職務を遂行しうる範囲であれば、複数の共同住宅に対して同一人を重複して防火管理者として選任することは差し支えないとされている。
2 適切である。管理会社の従業員を防火管理者に選任する場合の要件である。
3 適切である。管理会社の従業員を防火管理者に選任する場合の要件として掲げられている(通達)。
4 適切である。管理権原者とは、防火対象物の管理行為を法律、契約または慣習上当然に行うべきものをいう。マンションの場合、専有部分については組合員等(占有者も含む)が個々に管理権原を有し、共用部分については管理組合の理事長が権原を有していると考えられている。管理会社の従業員を防火管理者として選任したとしても、これら管理権原者の最終責任が消滅するものではない。

[問5]　正解　3
1 適切である(水道法3条7項、施行令1条の2の規定)。
2 適切である。給水管に使用されている亜鉛メッキ管が、経年変化により腐食が進むと、錆水による赤水が発生し、給水管の赤水対策としては、本肢記述のとおりである。
3 最も不適切である。専用水道は、①100人を超える者にその居住に必要な水を供給するもの、②その水道施設の1日最大給水料が20立方メートルを超えるもののいずれかに該当するものである(水道法3条６項)。ただし、他の水道から供給を受ける水のみを水源とし、かつ、その水道施設のうち地中または地表に施設されている部分の規模が一定の基準以下である水道を除くとされている(水道法施行令1条)。
4 適切である(水道法23条)。

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[問1]　用語に関する次の記述のうち、建築基準法上、誤っているものはどれか。
1 直接地上へ通ずる出入口のある階は、避難階である。
2 集会のために継続的に使用する室は、居室である。
3 避難上有効なバルコニーがある階は、避難階である。
4 基礎は構造上重要であっても、主要構造部ではない。

[問2]　準防火地域内にある木造2階建、延べ面積600㎡(2階の居室の床面積の合計250㎡)の共同住宅に関する次の記述のうち、建築基準法上、誤っているものはどれか。ただし、耐火性能検証法、防火区画検証法、階避難安全検証法及び全館避難安全検証法による安全性の確認は行わないものとする。
1 耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。
2 各住戸には、非常用の照明装置を設けなくてもよい。
3 避難階が1階の場合は、2以上の直通階段を設けなければならない。
4 各戸の界壁は、防火構造とし、小屋裏又は天井裏に達せしめなければならない。

[問3]　建築設備に関する次の記述のうち、建築基準法上、誤っているものはどれか。ただし、エレベーターは、特殊な構造又は使用形態ではないものとする。
1 居室を有する建築物は、その居室内において、ホルムアルデヒドの発散による衛生上の支障がないよう、原則として、所定の換気設備を設けなければならない。
2 建築物に設ける給湯設備には、有効な安全装置を設けなければならない。
3 エレベーターの機械室における床面から天井又ははりの下端までの垂直距離は、エレベーターのかごの定格速度が毎分50mの場合、2.0m以上としなければならない。
4 乗用エレベーターには、停電の場合においても、床面で0.1ルクス以上の照度を確保することができる照明装置を設けなければならない。

[問4]　マンションにおける防火管理者に管理会社の従業員を選任する場合に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 管理会社が複数の共同住宅の管理業務全般について受託している場合、同一の従業員を重複して複数の共同住宅の防火管理者とすることは、原則として許されない。
2 防火管理者として選任される従業員の勤務する管理会社の事務所の所在地について、防火管理者としての責務を果たすことが可能であると消防長又は消防署長が認めるものでなければ、管理会社の従業員を防火管理者として選任することはできない。
3 管理会社において、防火管理の実務を担当する者等に対して、防火、防災に関する知識、技能の向上を図るため、市町村の消防機関等が行う一定の講習会を受講した教育の担当者による教育を定期的に行うことのできる体制が確立していなければ、管理会社の従業員を防火管理者として選任することはできない。
4 管理権原者である管理組合(理事長等)及び組合員は、管理会社の従業員を防火管理者として選任した場合においても、最終的な防火管理責任を免れるものではない。

[問5]　給水設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 簡易専用水道とは、水道事業の用に供する水道及び専用水道以外の水道で、水道事業の用に供する水道から供給を受ける水のみを水源とするものをいい、貯水槽(受水槽)の有効容量が10立方メートルを超えるものをいう。
2 給水管の赤水対策には、新規配管工事、ライニング更生工事、防錆剤の使用などがあり、AS工法はライニング更生工事についての手法である。
3 専用水道とは、寄宿舎、社宅、療養所等における自家用の水道その他水道事業の用に供する水道以外の水道であって、100人を超える者にその居住に必要な水を供給するものをいい、これには例外はない。
4 専用水道について、使用する水が健康を害するおそれがあることを知った者は、直ちにその旨を専用水道の設置者に通報しなければならない。

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H171129の宅建(管理業務主任者試験対策)・解説編その1

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[問1]　正解　3
ア. 有しない。理事会に訴訟追行権を与える規定はなく、そもそも理事会が訴訟に関する当事者能力を持つことはない。
イ. 有しない。集会決議により指定されていない個々の区分所有者は、義務違反者たる占有者への訴訟について当事者適格性を有しない(区分所有法57条3項、4項)。
ウ. 有しない。集会決議により指定されていない管理者は、義務違反者たる占有者への訴訟について当事者適格性を有しない(区分所有法57条3項、4項)。
エ. 有する。集会決議により指定された区分所有者は、訴訟追行権を付与されたものとして当事者適格を有する(区分所有法57条3項、4項)。
オ. 有する。マンションの区分所有者全員は、当然に義務違反者たる占有者への訴訟について当事者適格性を有する(区分所有法57条1項、4項)。
　　以上により、義務違反の占有者に対する訴訟に関し当事者適格を有しない者は、ア、イ、ウである。

[問2]　正解　2
1 正しい。管理組合は、管理組合の役員または組合員が変更したときは、速やかに、書面をもって、マンション管理業者に通知しなければならない(標準管理委託契約書12条2項1号)。また、管理組合の組合員がその専有部分を第三者に貸与したときも同様である(標準管理委託契約書12条2項2号)。
2 誤り。本肢のような自動更新条項は、認められない(標準管理委託契約書21条参照)。
3 正しい。管理組合は、マンション管理業者に対し、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支に係る関係書類の提示を求めることができる(標準管理委託契約書9条3項)。
4 正しい。マンション管理業者は、事務管理業務のうち、出納業務を行う場合において、管理組合の組合員に対し未収納金の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は、管理組合が行うものとする(標準管理委託契約書10条1項)。

[問3]　正解　3
大規摸修繕費用を金融機関から借り入れ、建設会社に支払うまでの過程を仕訳すると次の順になり、③が管理組合の最終的な決算処理(仕訳)となる。
①　(借方)　普通預金　　40,000,000円　　(貸方)　借入金　　40,000,000円
②　(借方)　修繕工事費　40,000,000円　　(貸方)　普通預金　40,000,000円
③　(借方)　修繕工事費　40,000,000円　　(貸方)　借入金　　40,000,000円

[問4]　正解　4
1 誤り。収支予算案を通常総会に提出して、承認を得るのは理事長である(標準管理規約58条)。
2 誤り。理事長は、監事の会計監査を経て通常総会に報告し、その承認を得なければならない(標準管理規約59条)。
3 誤り。標準管理規約によれば、「組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する」とされる(標準管理規約60条1項)。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合は、別に定めるところによる。
4 正しい。管理費等の徴収方法については、規約で任意に定めることが可能である(標準管理規約60条1項)。

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H171129の宅建(管理業務主任者試験対策)・問題編その1

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[問1]　甲マンション管理組合(管理組合法人でないものとする。)の管理に係るマンシヨンにおいて、区分所有者の共同利益に反する行為をした占有者に対する訴訟に関し当事者適格を有しないものは、区分所有法の規定によれば、次のうちいくつあるか。
ア. 甲マンションの理事会
イ. 甲マンションの各区分所有者
ウ. 規約により授権された管理者
エ. 集会決議により指定され訴訟追行権を与えられた区分所有者
オ. 甲マンションの区分所有者全員

1　一つ　　2　二つ　　3　三つ　　4　四つ

[問2]　マンション標準管理委託契約書に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 管理組合は、管理組合の役員又は組合員が変更したときは、速やかに、書面をもって、マンション管理業者に通知しなければならないが、管理組合の組合員がその専有部分を第三者に貸与したときも同様である。
2 管理組合とマンション管理業者の間で締結された当該管理委託契約について、有効期間が満了する日までに双方から申出がないときは、契約は自動的に更新される。
3 管理組合は、マンション管理業者に対し、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支に係る関係書類の提示を求めることができる。
4 マンション管理業者は、事務管理業務のうち、出納業務を行う場合において、管理組合の組合員に対し未収納金の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れる。

[問3]　次のうち、管理組合の最終的な決算処理(仕訳)で正しいものはとれか。
① A管理組合では平成17年度に大規摸修繕工事費用に充てるためにB銀行から4千万円を借り入れることとした。
② 平成17年11月にB銀行から4千万円がA管理組合の口座(普通預金)に振り込まれてきた。
③ A管理組合では平成17年12月に、当該借入金をC建設会社に修繕工事費用として振り込んだ。
④ A管理組合の会計は企業会計原則に基づき経理され、費用及び収益は「発生主義の原則」に従って処理されているものとする。
　1　(借方)　普通預金 40,000,000円　　(貸方)　借入金　40,000,000円
　2　(借方)　修繕工事費　40,000,000円　　(貸方)　普通預金　40,000,000円
　3　(借方)　修繕工事費　40,000,000円　　(貸方)　借入金 　40,000,000円
　4　(借方)　借入金　40,000,000円　　(貸方)　普通預金　 40,000,000円

[問3]　会計に関する次の記述のうち、標準管理規約(単棟型)の定めによれば、正しいものはどれが。
1 標準管理規約によれば、監事は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならず、また、収支予算を変更しようとするときは、監事は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。
2 標準管理規約によれば、監事は、毎会計年度の収支決算案を理事会の承認を経て、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。
3 標準管理規約によれば、管理費等や使用料は組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により、又、臨時に要する費用として特別に徴収する場合にも自動振替の方法による。
4 管理費等の滞納防止を図るための規約の定めに関して、管理費等の徴収方法として、各区分所有者が開設する預金口座から、自動振替により管理組合口座へ引き落とすこととすることは適切である。

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H171128の宅建(管理業務主任者試験対策)・解説編2

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[問1]　正解　4
1 適切でない。管理会社は、事務管理業務の一括再委託はできない(標準管理委託契約書4条)。
2 適切でない。管理会社は、管理組合の総会及び理事会の開催に際し、必要となる資料の作成、案内の通知、会場の準備等、管理組合の総会及び理事会の運営の補助を行うこととされているが(標準管理委託契約書別表第1－2(1)(2))、総会及び理事会に出席しなければならないという規定はない。
3 適切でない。管理会社は、宅地建物取引業者が、管理組合の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために、管理規約の提供、修繕積立金の積立総額の明示、当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金の月額の明示を要求してきたときは、管理組合に代わってこれに応じるものとされている(標準管理委託契約書14条1項)。
4 適切である。管理会社は、委託業務を第三者に再委託した場合において、再委託した業務の適正な処理について、管理組合に対して責任を負う(標準管理委託契約書4条2項)。

[問2]　正解　1
1 適切である。マンション管理業者は、事故その他の事由により、緊急に行う必要がある業務については、管理組合の承認を受けずに実施することができるが(標準管理委託契約書7条3項1号)、これに要した費用で、マンション管理会社が業務遂行上やむを得ず立て替えたものについては、管理組合は、速やかに、支払わなければならない(標準管理委託契約書8条)。
2 適切でない。マンション管理会社は、「管理組合」の事業年度終了後○月以内に、委託業務に係る収支決算書を作成し、管理業務主任者をして管理組合に報告しなければならない(標準管理委託契約書9条1項)。
3 適切でない。具体的に「6ヵ月以内」に収支決算書を報告する旨の定めはない(標準管理委託契約書9条)。
4 適切でない。マンション管理会社が、建物の保存に有害な行為等の中止を求めても、なお管理組合の組合員又はその所有する専有部分の占有者がその行為を中止しないときは、管理会社は責めを免れ「管理組合」が、その行為の中止等の要求を行う(標準管理委託契約書第11条2項)。

[問3]　正解　1
1 適切である。管理組合及びマンション管理会社は、本マンションについて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない(標準管理委託契約書第12条1項)。
2 適切でない。管理組合のために緊急に行う必要がある場合は、事前に管理組合への報告なしに、専有部分等に立ち入ることができる。この場合、立ち入った専有部分等に係る組合員等に事後速やかに報告しなければならない(標準管理委託契約13条3項)。
3 適切でない。通知義務は、役員又は組合員の変更及び組合員が専有部分を貸与したときも、書面で通知が必要である(標準管理委託契約書12条2項2号)。
4 適切でない。管理組合のために緊急に行う必要がある場合は、管理組合の承認を受けないで実施することができる。この場合、管理会社は速やかに、書面でその業務内容及び実施費用の額を通知する。管理組合は速やかに支払わなければならない(標準管理委託契約書第8条1項・2項)。

[問4]　正解　4
1 誤り。Bは、売買契約における買主である。したがって、Bの債務は、代金支払という金銭債務である。金銭債務においては、その不履行についての損害賠償額は、原則として法定利率(年5%)によるので、損害の証明は不要である(民法419条)。
2 誤り。売買契約のように、契約当事者双方が債務を負う場合は、原則として、両者の債務は同時履行の関係に立つ(民法533条)。しかし、あえて当事者が債務の履行期を同時としない定めをしたときは、その定めたとおりにそれぞれの時期に債務を履行すべきことになる。
3 誤り。契約締結前に、売買の目的物が滅失していたときは、そもそも契約自体が成立しない。この世に存在しない物を売買することはできないからである。契約自体が成立していない以上、契約を解除するということもあり得ない。
4 正しい。肢1で述べたとおり、Bの債務は金銭債務である。金銭債務においては、不可抗力を主張して債務不履行責任を免れることはできない(民法419条2項)。

[問5]　正解　1
1 誤り。支払督促の申立ては、金額にかかわらず、債務者の普通裁判籍の所在地を管轄する簡易裁判所(書記官)に行う。
2 正しい。仮執行の宣言の申立てをすることができるようになってから30日以内にそれをしない場合は、申立ての意思がないのであるから、その効力が失われる。
3 正しい。支払督促は、簡易な手続なので、債務者を審尋(意見を聴くこと)せずに行う。
4 正しい。支払督促は、債務者に必ず送達が届かなければ公平ではないので、公示送達(裁判所の掲示板に掲示する)の方法では行えない。公示送達以外の方法で送達できなければならない。

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H171128の宅建(管理業務主任者試験対策)・問題編2

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[問1]　マンションの管理を受託している管理会社の責務に関する次の記述のうち、マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書(以下「標準管理委託契約書」という)によれば、適切なものはどれか。
1 管理会社は事務管理業務の基幹事務以外の「理事会支援業務」「総会支援業務」の全部又は一部を第三者に再委託することができる。
2 管理会社は、総会及び理事会の開催に必要な資料の作成、案内の通知及び会場の準備を行うほか、総会及び理事会に出席しなければならない。
3 宅地建物取引業者が管理組合の組合員からその専有部分の売却の依頼を受け、その媒介等の業務のために管理規約の提供を要求してきても、管理会社は、これに応じる必要はない。
4 管理会社が再委託した業務の適正な処理については、再委託された業者が直接管理組合に対して責任を負い、また管理会社も責任を負わなければならない。

[問2]　マンション標準管理委託契約書に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1 標準管理委託契約書によれば、マンション管理業者は、事故その他の事由により、緊急に行う必要がある業務については、管理組合の承認を受けずに実施することができるが、これに要した費用で、マンション管理会社が業務遂行上やむを得ず立て替えたものについては、管理組合は、速やかに、支払わなければならない。
2 標準管理委託契約書によれば、マンション管理会社は、マンション管理会社の事業年度終了後○月以内に、委託業務に係る収支決算書を作成し、管理組合に報告しなければならない。
3 マンション管理業者は、管理組合の事業年度終了後6ヵ月以内に委託業務に係る収支決算書を作成し、管理業務主任者をして管理組合に報告しなければならないとすることは、標準管理委託契約書の規定によれば適切である。
4 標準管理委託契約書によれば、マンション管理会社が、建物の保存に有害な行為等の中止を求めても、なお管理組合の組合員がその行為を中止しないときは、マンション管理会社は、再度その行為の中止等の要求を行わなければならない。

[問3]　マンション標準管理委託契約書に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1 標準管理委託契約書によれば、管理組合及びマンション管理会社は、本マンションについて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。
2 管理会社は災害又は事故等の事由により、管理組合のために緊急に行う必要がある場合、事前に管理組合に報告して専有部分等に立ち入ることができる。
3 標準管理委託契約書によれば、管理組合は、管理組合の役員又はその組合員を変更したときは、速やかに、書面をもって、マンション管理会社に通知しなければならないが、組合員が専有部分を第三者に貸与したときは、通知を定められていない。
4 管理会社は、災害又は事故等の事由により、管理組合のために緊急に行う業務であっても、管理組合の承認を受けないで実施した場合は、実施に要した費用を請求することができない。

[問4]　Aが、自己所有の建物をBに売却する契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Bが代金支払債務を履行しない場合、Aは、損害賠償を請求することができるが、その場合、Aは、損害の証明をしなければならない。
2 Aの債務の履行期が2週間後、Bの債務の履行期が1ヵ月後と定められた場合でも、Aは、2週間後に債務を履行する際に同時履行の抗弁権を主張することができる。
3 契約締結の前日に、当該建物が火事で全焼していた場合、Bは、直ちに契約を解除できる。
4 Aが、Bの代金支払債務の不履行を理由として損害賠償を請求してきた場合、Bは、不可抗力をもって抗弁することはできない。

[問5]　支払督促に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 支払督促の申立ては、金額にかかわらず、債務者の普通裁判籍の所在地を管轄する地方裁判所に行う。
2 債権者が、仮執行の宣言の申立てをすることができるときから30日以内にその申立てをしないときは、支払督促はその効力を失う。
3 裁判所書記官は、支払督促の申立てが適法であり、かつ、申立ての趣旨により請求に理由のあるときは、債務者を審尋することなく支払督促を発する。
4 支払督促の申立ては、債務者に対して日本国内で、かつ、公示送達以外の方法で送達できないときは行えない。

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H171128の宅建(管理業務主任者試験対策)・解説編1

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[問1]　正解　2
ア. 不完全履行に該当する。不完全履行とは、受託業務を一応は処理したが、処理の内容が契約の本旨に従った完全なものではなかった場合をいう。期日までに提出しているので、一応業務を処理しているが、内容が不完全なので不完全履行にあたる。
イ. 不完全履行に該当する。一応督促状を送付し滞納額を振り込んでもらっているが、金額の計算ミスがあったのであるから、不完全履行にあたる。
ウ. 不完全履行に該当する。支払いは行っているが、額が間違っており、不完全履行にあたる。
エ. 不完全履行に該当しない。火災保険の付保をまったく行わなかったのであるから、一応の履行も存在しない。本肢の場合は、履行遅滞にあたると解される。
　　以上より、不完全履行に該当するものは、ア、イ、ウの三つである。

[問2]　正解　3
1 正しい。10年より短い短期消滅時効が定められた債権も、確定判決により、その債権の存在が明確化したものは、時効期間が10年に延長される。そして、裁判上の和解や調停を経たものも、確定判決と同一の効力を有するとされており、同じく時効期間が10年に延長される(民法174条の2)。
2 正しい。連帯保証人について生じた事由は、主たる債務者には及ばないのが原則。連帯保証人に対する確定判決を得ても、その効果は主たる債務者には及ばないのである。したがって、確定判決による時効期間延長の効果も、主たる債務者Bには及ばない(大判昭20年9月10日)。
3 誤り。主たる債務者について生じた事由は、附従性により、すべて(連帯)保証人にも及ぶのが原則である。したがって、主たる債務者に対して確定判決を得たときは、時効期間延長の効果も(連帯)保証人に及ぶ(最判昭43年10月17日)。
4 正しい。連帯保証人について生じた事由は、主たる債務者に及ばないのが原則であるが、連帯保証人に対する「請求」の効果は、例外的に主たる債務者にも及ぶ(民法458条、434条)。したがって、主たる債務者Bも請求を受けたと同じ効果があるので、Bとの関係でも時効中断の効果が生じる。なお、口頭の請求(催告)による時効中断の効果は暫定的で、6ヵ月以内に裁判上の請求等のより強力な中断手続に移行しなければならないが(153条)、本問のAは、口頭の請求後、6ヵ月以内に訴えを提起しているので、この点の要件は満たしている。

[問3]　正解　1
1 正しい。請負人が仕事を完成しない間は、注文者はいつでも損害を賠償して契約を解除できる(民法641条)。
2 誤り。請負契約の目的物が建物その他土地の工作物である場合は、目的物に契約をした目的を達することができない重大な瑕疵があっても契約を解除することはできない(民法635条)。
3 誤り。担保責任を追及する権利は請負契約の当事者である注文者にあるので、Cに譲渡した場合でも担保責任を追及できる権利はAにある。
4 誤り。請負人が建物の材料の主要部分を自から提供した場合でも、注文者が工事完成前に請負代金を完済したときは、特別の事情がない限り、その建物の所有権は工事完成時に注文者に帰属すべき暗黙の合意があったものと認められる(大判昭18年7月20日)。したがって、Aが自己の名義の所有権保存登記をすることができる。

[問4]　正解　2
1 正しい。留置権者は、債権の全部の弁済を受けるまでは留置物の全部について、その権利を行使できる(不可分性：民法296条)。
2 誤り。留置権には、物上代位性は認められていない。物上代位性は、抵当権のように最終的に目的物をお金に換えて、そこから優先弁済を受ける権利だからこそ認められる。しかし、留置権は、目的物の返還を拒むことによって、弁済を促すことを本質とし、目的物をお金に換えて優先弁済を受けることまでは認められていない。それゆえ、物上代位性は否定されているのである。
3 正しい。留置権の行使とは、目的物を留置して返さないことにすぎない。留置権を行使しただけでは、積極的に相手方に履行を請求したことにはならず、消滅時効は中断されない(民法300条)。
4 正しい。留置物は、弁済があればいずれ返還すべきものである。占有に際しては、善良なる管理者の注意義務が課されている(民法298条1項)。

[問5]　正解　2
1 誤り。所有者は占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしたことを立証した場合に責任を負うのであって、占有者の支払能力とは関係はない(民法717条1項但書)。
2 正しい。注文者の注文や指図に過失があった場合は、損害を賠償する義務を負う(民法716条)。
3 誤り。使用人が法人で、法人が使用者責任を負う場合でも理事は法人の代理監督者の立場で個人的な責任を負う(大判大10年6月7日)(民法715条2項)。
4 誤り。数人の者が共同不法行為によって他人に損害を与えたときは、それぞれ連帯して損害賠償責任を負う。この場合、不法行為者間に意思の共通の認識があることは必要でなく、単に客観的に権利侵害が共同でなされれば、共同不法行為が成立する(最判昭32年3月26日)(民法719条)。

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H171128の宅建(管理業務主任者試験対策)・問題編1

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[問1]　管理会社の管理委託契約に基づく受託業務の不履行には、履行遅滞、履行不能、不完全履行の3種類があるが、次の記述のうち、不完全履行に該当するものはいくつあるか。
ア. 収支報告書案を期日までに提出したが、計算ミスや重要な科目の記載漏れがあった場合。
イ. 管理費の滞納者に督促状を送付し滞納額を振り込んでもらったが、督促状に記載した滞納額を実際の額より少なく計算していた場合。
ウ. 補修業者に値引きした工事代金を支払うことになっていたが、値引き以前の額を支払ってしまった場合。
エ. 共用部分に継続して火災保険を付保すべきであったのに、これを怠った場合。

1　四つ　　2　三つ　　3　二つ　　4　一つ

[問2]　AのBに対する債権(1年の短期消滅時効が定められているものとする。)について、Cが連帯保証人となった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
1 AB間において当該債権に関する裁判上の和解が成立した場合、当該債権の消滅時効期間は10年となる。
2 AがCに対し訴えを提起して、その勝訴判決が確定した場合でも、Bの債務の消滅時効期間は1年のままである。
3 AがBに対し訴えを提起して、その勝訴判決が確定した場合でも、Cの債務の消滅時効期間は1年のままである。
4 Aが、Cに対し、時効完成の1ヵ月前に口頭で弁済を請求し、それから6ヵ月以内に訴えを提起すれば、CのみならずBの債務の消滅時効も中断する。

[問3]　注文者Aが請負人Bにマンション(鉄骨3階建て)を建築させる請負契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか(ただし、担保責任に関する特約はないものとする)。
1 Aは、Bがマンションの建築を完了していない間は、Bに契約内容についてなんらの不履行がない場合でも、損害を賠償してBとの請負契約を解除することができる。
2 完成したマンションに契約をした目的を達することができない重大な瑕疵がある場合、AはBとの請負契約を解除することができる。
3 AがBから完成したマンションの引渡しを受けた後、Cに対してマンションを譲渡した場合、そのマンションに瑕疵があれば、Cは、Bに対し修補又は損害賠償の請求をすることができる。
4 Bがマンションの材料の主要部分を自ら提供した場合、Aが請負代金の全額をマンションの完成前に支払ったときでも、特別の事情のない限り、Bが、自己の名義で所有権の保存登記をすることができる。

[問4]　A所有の建物をBが賃借する契約が期間満了により終了したが、Bが当該建物に関する費用償還請求権を有していた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1 Bの費用償還請求権に対して、Aがその半額を弁済した場合でも、Bは、建物の全部につき留置権を行使して、建物の明渡しを拒むことができる。
2 Aが当該建物をCに売却した場合、Bは、留置権に基づく物上代位により、その売却代金に対して権利を行使することができる。
3 Bが費用償還請求権を被担保債権として、建物に対して留置権を行使していても、費用償還請求権の消滅時効は中断されない。
4 Bが建物に対して留置権を行使する場合、善良なる管理者の注意をもって当該建物を占有しなければならない。

[問5]　不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を与えた場合、占有者が、第1次的に損害賠償責任を負うが、この者に支払能力がないときは、所有者が第2次的に損害賠償責任を負う。
2 建物の建築の依頼を受けた請負人が、その建築工事を行うにあたって第三者に損害を与えた場合、建築の依頼をした注文者が賠償責任を負うことがある。
3 法人Aの事業の執行につき被用者が不法行為をし、A自身が責任を負う場合には、Aの理事が個人として責任を負うことはない。
4 宅地建物取引業者BとCが共同して媒介を行った場合において、買主に対して共同して不法行為を行い、損害を与えたときは、当該不法行為に関し、BC間に共同して損害を与える意思があるときに限り、BCが連帯して賠債責任を負わなければならない。

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H171126の宅建(マンション管理士試験対策)・解説編

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[問1]　正解　1
ア. 誤り。マンション管理士、管理業務主任者が死亡または失踪宣告を受けた場合は、戸籍法に規定する届出義務者が遅滞なく、国土交通大臣に対して届け出なければならない。
イ. 誤り。それぞれの登録の拒否事由に該当するに至ったときは、国土交通大臣は、その登録を取り消さなければならない。しかし、破産手続開始の決定を受けた者で復権を得ないものは、管理業務主任者、マンション管理業者の登録の拒否事由にはなっているが、マンション管理士にそのような拒否事由はない。
ウ. 誤り。それぞれの登録事項に変更があったときは、①マンション管理士、管理業務主任者は、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。そして、②マシション管理業者は、変更があった日から30日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
エ. 誤り。登録の有効期間が存在するのは、マンション管理業者だけである。マンション管理士には5年ごとの講習の受講義務、そして、管理業務主任者には管理業務主任者証の有効期間5年という規定があるが、いずれにしても登録の有効期間という概念ではない。マンション管理士、管理業務主任者の登録は、国土交通大臣が取り消さない限り一生有効である。
オ. 誤り。管理業務主任者は、事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなくてはならない。しかし、マンション管理士に交付されているマンション管理士登録証には、そのような規定はない。

[問2]　正解　3
1 正しい。マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない(マンションの管理の適正化等に関する法律77条1項)。
2 正しい。マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、説明会を開催し、当核管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない(マンションの管理の適正化等に関する法律77条2項)。
3 誤り、管理事務報告書には管理業務主任者が記名押印することは不要である。
4 正しい、マンション管理業者が説明会を開催し管理事務に関する報告をしようとする場合には、当該説明会の日の1週問前までに、説明会の開催の日時及び揚所について、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の見やすい揚所に掲示しなければならない(マンションの管理の適正化等に関する法律施行規則89条3項)。

[問3]　正解　1
1 不適切である。マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。
2 適切である。マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。そして、この場合において、当該管理組合に管理者等(理事長等が該当します)が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
3 適切である。管理受託契約を締結しようとするマンションが、新築マンションである場合は、当該マンションの建設工事の完了の日から1年を経過する日までの間に契約期間が満了するものに限って、例外的に重要事項の説明が免除されている。
4 適切である。マンション管理業者は、重要事項の説明を管理業務主任者をしてさせなければならない。説明会の1週間前までに、重要事項記載書面並びに説明会の日時・場所を記載した書面を交付しなければならない。

[問4]　正解　2
1 誤り。宅地建物取引業者は、以下の要件を満たすとき、選任された管理者等に対し、速やかに、設計図書を交付しなければなりません。
　　　①自ら売主として取引
　　　②人の居住用部分がある建物で
　　　③新築マンション(人の居住の用に供したことがないマンション)を分譲
　　　④分譲後1年以内に管理者等が選任された
2 正しい。分譲後1年以内に管理者等が選任されたときである。
3 誤り。宅地建物取引業者が交付義務を負っているのは、工事が完了した時点の建物およびその附属施設に係る設計図書です。しかし、この附属施設とは、駐車場、公園、緑地、広場、電気設備、機械設備を含むものである。したがって、駐車場や公園等の設計図書も交付しなければならない。
4 誤り。マンションを分譲する宅地建物取引業者は、管理組合に管理を円滑に引き継がせる努力義務がある。この規定は、設計図書の交付義務と異なり、当該マンションが新築か中古かを問わない。

[問5]　正解　4
ア. 管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立っものである。そのため、管理組合の運営は、【②情報の開示・運営の透明化等開かれた民主的なもの】とする必要がある(指針－マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項1)。
イ. 管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、その作成にあたっては、管理組合は、【②建物の区分所有等に関する法律に則り、「マンション標準管理規約」を参考】として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じ、その改正を行うことが重要である(指針－マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項2)。
ウ. 管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されていることが重要である。このため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を【①明確に区分して】経理を行い、適正に管理する必要がある(指針－マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項4)。
エ. マンションが団地を構成する場合には、【①各棟固有の事情を踏まえながら、全棟の連携をとって】、全体として適切な管理がなされるように配慮することが重要である(指針－マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項6)。
以上により、組合せとして正しいものは、ア②　イ②　ウ①　エ①となる。

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H171126の宅建(マンション管理士試験対策)・問題編

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[問1] マンション管理士A、管理業務主任者B、マンション管理業者Cに関する次のア～オの記述のうち、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第36条による指定登録機関については考慮しないものとする。
ア. A、B、Cそれぞれが死亡した場合は、A、B、Cそれぞれの相続人は、死亡の日から30日以内に、国土交通大臣に対し、その旨を届け出なければならない。
イ. A、B、Cそれぞれが破産手続開始の決定を受けた場合は、国土交通大臣は、A、B、Cそれぞれの登録を取り消さなければならない。
ウ. A、B、Cそれぞれの登録事項に変更があった場合は、A、B、Cそれぞれは、遅滞なく、国土交通大臣に対し、その旨を届け出なければならない。
エ. A、B、Cそれぞれの登録の有効期間は、5年間である。
オ. 事務を行うに関し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、Aはマンション管理士登録証を、Bは管理業務主任者証をそれぞれ提示しなければならない。

1　なし　　2　一つ　　3　二つ　　4　三つ

[問2] 管理業者の行う管理事務の報告に関する次の記述のうち、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
2 マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、管理事務を委託した管理組合の事業年度終了後、遅滞なく、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
3 管理事務に関する報告を行う場合には、管理事務報告書を作成し、これを管理者等に交付しなければならないが、この管理事務報告書には管理業務主任者が記名押印することが必要である。
4 マンション管理業者が説明会を開催し管理事務に関する報告をしようとする場合には、当該説明会の日の1週間前までに、説明会の開催の日時及び揚所について、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の見やすい場所に掲示しなければならない。

[問3] マンション管理業者に関する次の記述のうち、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の現定によれば、不適切なものはどれか。
1 マンション管理業者Aは、管理組合Bから管理事務の委託を受けることを内容とする契約をしようとしているが、基幹事務の全部をCに委託することを予定しているので、その旨を管理者等及び区分所有者等全員に対し、説明会を開催し、専任の管理業務主任者をして説明をさせた。
2 マンション管理業者Dは、管理組合Eから管理事務の委託を受けることを内容とする契約をしようとしているが、従前の管理受託契約と同一の条件での更新であるので、管理組合Eの理事長Fのみに重要事項を説明し、他の区分所有者等に対しては説明をしなかった。
3 マンション管理業者Gは、管理組合Hから管理事務の委託を受けることを内容とする契約(契約の満了日は平成18年3月末日)をすることを予定し、当該マンションは平成17年8月に建築工事が完了した新築マンションであったので、重要事項を説明することなく、当該管理受託契約を締結した。
4 マンション管理業者は、管理組合Jから管理事務の委託を受けることを内容とする契約をすることを予定し、当該契約に係る説明会において重要事項の説明を専任ではない管理業務主任者にさせ、当該説明会の5日後にJとの間で管理受託契約を締結した。

[問4] マンションの分譲に関する次の記述のうち、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、自ら売主として、人の居住の用に供する独立部分がある建物を分譲した場合においては、当該建物が新築であるか否かを問わず、当該建物又はその附属施設の管理を行う管理者等に対し、設計に関する図書で国土交通省令で定めるものを交付しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、自ら売主として、人の居住の用に供する独立部分がある建物を分譲した場合においては、当該建物の分譲後1年以内に当該建物又はその附属施設の管理を行う管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、設計に関する図書で国土交通省令で定めるものを交付しなければならない。
3 宅地建物取引業者が交付する設計図書(以下「図書」という)とは、工事が完了した時点における当該建物及びその附属施設に係る図書であるが、附属施設については電気設備及び機械設備に関する図書だけで足り、駐車場、公園等に関する図書については交付する義務はない。
4 宅地建物取引業者は、自ら売主として、人の居住に用に供する独立部分がある建物(新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。)を分譲した場合においては、当該建物の管理が管理組合に円滑に引き継がれるよう努めなければならない。

[問5] 次の記述のうち、マンションの管理の適正化に関する指針の「マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項」に定められているものの組合せとして正しいものはどれか。
ア. 管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営は、【①情報の統一、運営の集中化等目的に向けて行動的なもの　②情報の開示、運営の透明化等開かれた民主的なもの】とする必要がある。
イ. 管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、その作成にあたっては、管理組合は、【①「マンション標準管理規約」に則り、建物の区分所有等に関する法律を参考　②建物の区分所有等に関する法律に則り、「マンション標準管理規約」を参考】として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応.じ、その改正を行うことが重要である。
ウ. 管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されていることが重要である。このため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を【①明確に区分して　②柔軟に運用して】経理を行い、適正に管理する必要がある。
エ. マンションが団地を構成する場合には、【①各棟固有の事情を踏まえながら、全棟の連携をとって　②各棟固有の事情に左右されず、全棟の統一性を高め】、全体として適切な管理がなされるように配慮することが重要である。

1 ア①　イ②　ウ①　エ②
2 ア②　イ①　ウ①　エ①
3 ア②　イ②　ウ②　エ①
4 ア②　イ②　ウ①　エ①

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H171125の宅建(マンション管理士試験対策)・解説編

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[問1]　正解　4
1 適切である。建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要である(標準管理規約(単棟型)コメント第32条関係①)。
2 適切である。分譲会社が分譲時において将来の計画修繕に要する経費に充当していくため、一括して購入者より修繕積立基金として徴収している場合があるが、これは修繕積立金として積み立てられ、区分経理されるべきものである(標準管理規約(単棟型)コメント第28条関係②)。
3 適切である。標準管理規約によれば、長期修繕計画の内容として、長期修繕計画の計画期間は、25年程度以上である(標準管理規約(単棟型)コメント第32条②)。
4 適切でない。長期修繕計画の作成または変更に関する業務および修繕積立金の運用は、マンション管理組合の業務に該当する(標準管理規約(単棟型)第32条3号、10号)。

[問2]　正解　1
1 誤り。かぶり厚さは、鉄筋表面とこれを覆うコンクリート表面までの最短距離のことをいい、最小かぶり厚さとは、鉄筋コンクリート部材の各面、またはそのうちの特定の箇所において、最も外側にある鉄筋の最小限度のかぶり厚さと定義されている。鉄筋コンクリート部材の各面とは、柱の4面、はりの2側面と底面、スラブ、壁の両面等をいい、特定の箇所とは、誘発目地や水切り目地部分などをいう(JASS5用語の定義)。
2 正しい。軽量コンクリートの土に接する部分のかぶり厚さは、普通コンクリートの最小かぶり厚さに10mmを増した値とする(JASS5.10.2かぶり厚さ)。
3 正しい。誘発目地の目地底は部材各面の一部になり、最小かぶり厚さは、目地底(誘発回地等の凹のくぼみ部は底の表面部分)から碓保する。また、シーリング材は、時間経過とともに劣化することや温度変化や乾燥収縮が起こりやすいことから、仕上げ材として考慮しない。
4 正しい。かぶり厚さは、最小かぶり厚さ、設計かぶり厚さ、施工の基準とするかぶり厚さ、構造体のかぶり厚さの4つがある。設計かぶり厚さは、構造物において最小かぶり厚さが得られるように、施工誤差などを加味して設計時に用いるかぶり厚さである(JASS5用語の定義)。

[問3]　正解　2
1 正しい。ウォーターハンマー現象とは、水撃作用ともいい、バルブの急激な閉止や空気等の侵入などによって給水管内の水の流速が急激に変化した場合又は真空状態になった場合に生じる管の異常な振動音のことで、配管を損傷させる場合もある。その防止のため、ウォーターハンマー防止器やウォーターハンマー防止用逆止弁等の設置が行われる。
2 誤り。逆サイホン作用(給水系統が断水などによって給水管内が負圧になったとき、衛生器具等の汚染水が給水管側へ逆流(バックフロー)し上水を汚染する現象)の危険のある器具接続配管を「間接クロスコネクション」という。
3 正しい。赤水とは、鋼管の発錆による鉄錆の流出によるものであり、青水とは、銅配管の発錆による銅の流出によるものである。亜鉛メッキ鋼管のメッキの流出によるものは、白水と呼ばれる。
4 正しい。赤水の発生初期段階においては、蛇口からの初流水が赤く着色して出るものの、その後は清浄水となる傾向がある。しかし、重度段階になると、蛇口からの水道水がつねに着色して出る状態となる。

[問4]　正解　2
1 適切である。コンクリートは、空気中の二酸化炭素により、中性化していく。コンクリート内の鉄筋は、コンクリートがアルカリ性であるときは、腐食を防止できるが、中性化すると腐食が進行する。鉄筋が腐食すると、鉄筋は膨張し、コンクリートが剥がれ落ちる等、構造耐力の低下につながっていくので、中性化の診断は重要である。
2 不適切である。フェノールフタレイン溶液は、無色であるが、アルカリ性の物質に触れると赤色(またはピンク色)に変化する。中性または酸性の物質に触れる場合は、無色のままである。したがって、赤色の部分がアルカリ性であり、無色の部分が中性化しているということになる。
3 適切である。エフロレッセンスは、セメント中のカルシウム等が水に溶けて表面にしみ出し、空気中の二酸化炭素と化合してできた白色の物質である。エフロレッセンスが出現するということは、コンクリート中のアルカリ物質であるカルシウム分が減少していることを示し、中性化が進行することになる。
4 適切である。コンクリート中のアルカリ濃度が異常に高い場合には、アルカリ骨材反応を起こすことがある。アルカリ骨材反応により、コンクリートがひび割れを起こし、強度が低下することがある。

[問5]　正解　4
1 適切。
2 適切。工事仕様、工事価格、工事業者の選定について客観的判断材料となる建物及び設備についての調査及び診断を実施することは、マンションの組合員間の合意形成を容易に行うために望ましいとされている。
3 適切。
4 最も適切でない。計画修繕に改良の要素を加味した大規模なものも大規模修繕に含まれる。

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