平成17年度宅建試験解答速報(17時現在)

人気blogランキングへ

平成17年度宅地建物取引主任者資格試験(宅建試験)を受験なさった方、お疲れ様でした。

とりあえず、17時現在の解答速報です。まだ、条文にあたりきれていませんので、後で訂正が必要になるかもしれません。お許し下さい。

[問　1]　3　[問　2]　3　[問　3]　3　[問　4]　4　[問　5]　4

[問　6]　4　[問　7]　2　[問　8]　1　[問　9]　1　[問10]　2

[問11]　1　[問12]　3　[問13]　2　[問14]　3　[問15]　3

[問16]　4　[問17]　3　[問18]　1　[問19]　4　[問20]　3

[問21]　4※　[問22]　3　[問23]　2　[問24]　4　[問25]　4

[問26]　2　[問27]　4　[問28]　1　[問29]　3　[問30]　1

[問31]　4　[問32]　1　[問33]　4　[問34]　3　[問35]　4

[問36]　1　[問37]　3　[問38]　3　[問39]　3　[問40]　3

[問41]　3　[問42]　1　[問43]　3　[問44]　1　[問45]　3

[問46]　4　[問47]　4　[問48]　1　[問49]　3　[問50]　4

権利関係が16問出題され、法令上の制限が9問の出題と例年より1題減っています。
このあたりの影響がどうでるかわかりませんので、合格ラインは、まだ読めません。
でも、問題は例年より少し難しかったと思います。
合格ラインについてはもう少しお時間を下さい。よろしくお願いいたします。

※18時20分　[問21]　訂正

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171007の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　2
1 正しい。鉄筋コンクリート造も鉄骨鉄筋コンクリート造も、コンクリートで覆う構造であり、熱を伝えにくく耐火性は強い。
2 誤り。鉄骨造は、自重が鉄筋コンクリート造よりも軽く超高層建築物に適しているが、耐火・耐熱性は弱い。
3 正しい。鉄筋コンクリート造は、コンクリートのため自重が重くなり超高層建築物には向かない。
4 正しい。鉄骨造においては、構造耐力上主要な部分である柱の脚部は、原則として基礎にアンカーボルトで緊結しなければならない。

[問2]　正解　2
1 誤り。河岸段丘は一般的には宅地として適している。河岸段丘は河川の流域に階段状に発達した地形であり、谷底に形成された氾濫原を流れる河川の浸食力が隆起などにより復活し、その浸食作用の及ばなかった部分が段丘面となる、したがって、通常その地盤は強固であり、平地に乏しい山間部では重要な居住区域となっている。
2 正しい。自然堤防は、一般的には宅地として適している。自然堤防は三角州や氾濫原上において、洪水などの際に河川の流路に沿って土砂が堆積し、その両側に自然形成された高さ数mの堤防状地形である。主として砂や小礫によって形成されるため排水性にすぐれ、また、周辺地との比高があるため、洪水などの際にも比較的安全であることが多い。
3 誤り。旧河道は、一般的には宅地として適さない。旧河道は本来は河川の流路であったものであるが、堆積物等により流路を変更して自然廃川された部分をいう。その堆積物の上部が厚い粘土質で覆われている場合、地盤は軟弱で、地震や洪水による被害を受けることが多い。
4 誤り。扇状地は、一般的には宅地として適当といえる。扇状地は、川が山地から平野や盆地に出る場所に砂礫が堆積して形成された扇形の地形である。高燥地であり、一般に地盤は強固である。

[問48]　正解　4
1 正しい。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則3条。
2 正しい。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則3条。
3 正しい。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則3条。
4 誤り。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則15条。自動車による所要時間は、道路距離を明らかにして、走行に通常要する時間を表示すること。この場合において、有料道路(橋を含む。)を通行する場合はその旨を明示すること。

[問4]　正解　4
1 正しい。住宅金融公庫法17条2項1号。賃貸住宅建設資金に併せて、その住宅に付随する土地又は、借地権の取得に必要な資金の貸付けを行うことができる。
2 正しい。住宅金融公庫法17条2項2号。賃貸住宅及び分譲住宅の建設資金の貸付けを受けた事業者が、幼稚園等の建設を必要とするときはその資金の貸付けを併せてすることができる。
3 正しい。住宅金融公庫法17条1項4号。地方住宅供給公社法21条。公庫は地方住宅供給公社に対して、住宅の積立分譲及びこれに附帯する一般分譲住宅の建設資金の貸付けを行うことができる。
4 誤り。住宅金融公庫法17条12項2号、3号。土地又は借地権の取得に関するあっせんのほかこれに付随する土地の取得、造成及び譲渡並びに住宅の建設及び譲渡の業務を行うことができる。

[問5]　正解　1
1 誤り。宅地供給量の数値は正しいが、民間供給が公的供給を大きく上回っている。
2 正しい。ちなみに、平成16年の新設住宅の着工戸数は118万9,049戸で、前年比2.5％増であり、2年連続の増加となった。
3 正しい。総世帯数は4,722万世帯となっており、総住宅数が総世帯数を664万戸上回る。なお、空家率は12.2％である。
4 正しい。三大都市圏のみならず、地方圏も下落幅は縮小し、住宅地は8年ぶりの、商業地は7年ぶりの縮小となった。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171007の宅建・その他

人気blogランキングへ

[問1]　建築物の構造による特性に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 鉄筋コンクリート造は、木造にくらべて耐震性が強く、コンクリートが鋼材の耐火被覆となるので耐火性も強い。
2 鉄骨造は耐震性が強く、超高層建築物に適し、耐火・耐熱性も鉄筋コンクリート造と同程度に強い。
3 鉄筋コンクリート造は耐震性に優れているが、重量があるため、超高層建築物には不向きである。
4 鉄骨造においては、構造耐力上主要な部分である柱の脚部は、特別な構造によって基礎に緊結する場合等を除いて、基礎にアンカーボルトで緊結しなければならない。

[問2]　土地に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 河岸に形成される段丘は、地盤は強固で安定しているが排水性に問題があり、また、洪水等の際に冠水のおそれがあるため一般的には宅地として不適当である。
2 主として砂や小礫によって形成される自然堤防は排水性にすぐれ、かつ、地盤の支持力もあるため一般的には宅地として適している。
3 河川が堆積物等により流路を変更して形成された旧河道は堆積物の上部が厚い粘土質で覆われている場合、地盤の支持力があるため一般的には宅地として適している。
4 堆積物によって形成された扇状地は地盤が軟弱、かつ、低湿で、地震や洪水による被害を受けることが多く一般的には宅地として不適当である。

[問3]　不当景品類及び不当表示防止法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 都市計画法第7条に規定する市街化調整区域に所在する土地については、「市街化調整区域につき、宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文宇で表示しなければならない。
2 建築基準法(昭和25年法律第201号)第42条に規定する道路に2メートル以上接していない土地及び同法第40条の規定に基づく地方公共団体の条例により附加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と表示しなければならない。
3 地下鉄の線路を敷設する場合等において、土地の全部又は一部の地下の範囲を定めた地上権が設定されているときは、その旨を表示すること。この場合において、地上権の行使のために土地の使用に制限が加えられているときは、その旨も表示しなければならない。
4 自動車の所要時間は、道路距離を明らかにして、道路交通法(昭和35年法律第105号)に基づく制限速度内で走行した場合に要する時間を表示しなければならない。この場合において、有料道路(橋を含む。)を通行する場合はその旨を明示しなければならない。

[問4]　住宅金融公庫の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 住宅金融公庫は、住宅を建設して賃貸する事業を行う者に対し、賃貸に係る住宅の建設資金についての貸付けを行うとともに、住宅に付随する土地又は借地権を取得するために必要な資金にっいても、貸付けをすることができる。
2 住宅金融公庫は、住宅を建設して賃貸する事業を行う者に対し、賃貸に係る住宅の建設と併せて幼稚園等の建設を必要とするときは、これらの建設に必要な資金の貸付けをすることができる。
3 住宅金融公庫は、地方住宅供給公社に対し、その必須業務とされている積立分譲住宅の建設資金の貸付けの他、一般分譲住宅の建設資金の貸付けを行うことができる。
4 住宅金融公庫は、住宅の建設に必要な土地又は借地権の取得に関するあっせんを行うことはできるが、自ら土地を取得して宅地の造成分護をすることは、一切できない。

[問5]　宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 国土交通省が行っている全国の宅地供給量の推計によれば、平成14年度の全国の宅地供給量は6,700haで、公的供給が民間供給を大きく上回っている。
2 住宅着工統計(国土交通省)によれば、平成16年の新設住宅の着工床面積は、前年比1.4%増となり、4年ぶりの増加となった。
3 平成15年住宅・土地統計調査(総務省)によれば、平成15年10月1日現在における全国の総住宅数は5,387万戸であり、前回調査時点の平成10年からの5年間で、7.2%増加している。
4 平成17年地価公示(平成17年3月公表)によれば、平成16年の1年間において、地価は、全国平均で引き統き下落したが、住宅地は2年速統で、商業地は3年連続で下落幅が縮小した。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171006の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　1
1 正しい。宅地建物取引業法34条の2・1項、施行規則15条の8・1項。専任媒介契約を締結した場合は、契約締結の日(休業日を除く)から「7日以内」に指定流通機構に登録しなければならない。
2 誤り。(第1・4・5・6・7編テキストP58)。宅地建物取引業法34条の2・3項、4項。専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができなしもしこれより長い期間を定めたときは、その期間は、3月となる。また、この有効期間は、依頼者の申出により、更新することができるが、更新のときから3月を超えることができない。
3 誤り。宅地建物取引業法34条の2・1項4号、5号。宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならないが、「報酬に関する事項」、「媒介契約の有効期間及び解除に関する事項」とも、これに該当する。
4 誤り。宅地建物取引業法34条の2・6項、7項。専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、当該専属専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上、請求の有無にかかわらず、報告しなければならず、この規定に反する特約は、無効となる。

[問2]　正解　2
1 誤り。宅地建物取引業法33条の2・1号。AB間の売買契約が条件にかかるものである場合に、その条件が成就する以前には、A自らが売主として宅建業者でないCと契約を締結することは許されない。Cが宅建業者であれば締結してよい。
2 正しい。宅地建物取引業法33条の2・1号。当該宅地を取得する契約(予約を含む)が二重に締結されているが、BD間の売買契約により、Dの所有地の所有権はBに移転しており、AB間に売買契約が締結されているので、Aは宅建業者でないCと契約を締結してよい。
3 誤り。宅地建物取引業法33条の2・1号。AB間で契約が締結されていればよく、引渡しや代金支払いまで要求されていない。
4 誤り。宅地建物取引業法33条の2・1号。AB間で売買予約契約が成立していれば、予約完結権を行使する前であっても、宅建業者でないCと停止条件付売買契約を締結することができる。

[問3]　正解　2
1 正しい。消費税の額につい故意に事実を告げず、又は不実のことを告げた場合には、宅建業法47条違反として監督処分の対象となる(平成元年2月17日付告示)。
2 誤り。宅地建物取引業法49条1項、48条4項参考。「業務に関する帳簿」については、関係者に閲覧させなければならない義務はない。「従業者名簿」と混同しないように。
3 正しい。宅地建物取引業法35条3項、48条2項。重要事項説明の際は、相手方の請求がなくても取引主任者証を提示しなければならないが、従業者証明書の提示については、相手方の請求がなければ提示する必要はない。
4 正しい。宅地建物取引業法83条1項2号。従業者証明書を携帯させない場合には、宅建業者に対して業務停止処分、30万円以下の罰金という監督・罰則規定がある。

[問4]　正解　1
1 正しい。宅地建物取引業法66条。宅地建物取引業者が営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者である場合、その法定代理人が宅地建物取引業法第5条1項1号から3号の2までの一に該当するに至ったときは、免許取消し処分を受ける。
2 誤り。宅地建物取引業法66条3号、5条1項3号の2。宅建業者が法人である場合、その役員が宅地建物取引業法第5条1項1号から3号の2までの一に該当するに至ったときは、免許取消し処分を受ける。暴行罪の場合、罰金刑でも免許欠格、あるいは免許取消事由となる。
3 誤り。宅地建物取引業法66条9号。業務停止処分に違反したときは、免許取消処分を受ける。
4 誤り。宅地建物取引業法66条6号。1年以上の事業の休止、又は免許を受けてから1年以内に事業を開始しないときは、必ず免許取消処分となる。

[問5]　正解　1
1 正しい。宅地建物取引業法64条の7・3項、25条3項。宅建業者が保証協会に加入するに際しての弁済業務保証金分担金の納付は金銭のみによることとされているが、保証協会が弁済業務保証金を供託する場合には、国債等一定の有価証券をもってすることができる。
2 誤り。宅地建物取引業法64条の9・2項。営業保証金制度の場合は、増設分の営業保証金を供託し、免許権者に届出た後でなければ事務所を開設できないが、保証協会に加入している場合は、事務所を設置した日から2週間以内に増設分の弁済業務保証金分担金を納付すればよい。
3 誤り。宅地建物取引業法64条の11・2項、3項。営業保証金制度の場合は、事務所の廃止により超過した分の営業保証金を取戻すには公告が必要であるが、保証協会の社員が事務所の廃止により超過した分の分担金の返還を受けるには、公告は不要である。また、この公告は、営業保証金制度の場合は宅建業者が、保証協会に加入している場合は、保証協会が行うことにも注意すること。
4 誤り。宅地建物取引業法64条の11。保証協会の社員が社員たる地位を失った場合は、弁済業務保証金の還付請求権者に対する公告を行った後に、弁済業務保証金分担金を返還することができる。この場合、営業保証金を供託した場合における例外規定はないので、たとえ営業保証金を供託したとしても、当該公告の後でなければ分担金は返還されない。これに対し、営業保証金を供託していた宅建業者が、保証協会に加入したことにより営業保証金を取り戻すには、公告は不要である。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171006の宅建・宅地建物取引業法

人気blogランキングへ

[問1]　宅地建物取引業者Aが、Bの所有する宅地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 媒介契約が専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く。)である場合、Aは、契約締結の日から7日(休業日を除く。)以内に、当該媒介契約の依頼の目的である宅地にっき所定の事項を、指定流通機構に登録しなければならない。
2 媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間は3月を超えることができないが、有効期間が満了して、依頼者から更新の申出が書面でなされたときに限り、当該契約は更新のときから6月まで延長することができる。
3 Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、少なくとも、報酬に関する事項、媒介契約の有効期間を記載しなければならないが、契約の解除に関する事項については記載しなくてもよい。
4 媒介契約が専属専任媒介契約である場合、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況を、AはBの請求があった日から3日以内にBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は有効である。

[問2]　宅地建物取引業者AがBから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 AB間の売買契約において、その効力の発生がBの代替地取得を条件とするものであった場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、Cが宅地建物取引業者であっても、Cと売買契約を締結することはできない。
2 Bが、Dの所有地についてDと売買契約を締結し、Bが売買代金を完済する前に、AB間で売買契約が締結された場合、Aは、宅地建物取引業者でないCと売買契約を締結することができる。
3 AB間の売買契約が締結されても、土地の引渡しが済むまでの間は、Aは、宅地建物取引業者でないCと売買契約を締結してはならない。
4 AB間で売買予約契約を締結した場合でも、Aが予約完結権を行使する前は、Aは、宅地建物取引業者でないCと停止条件付売買契約を締結してはならない。

[問3]　宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げてはならないが、消費税の額についても、ここでいう重要な事項に該当する。
2 宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があったときは、業務に関する帳簿を、その者の閲覧に供しなければならない。
3 宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引主任者は、宅地建物取引業法第35条第1項に規定する重要事項の説明を行う際、相手方の請求がなければ、従業者証明書を提示する必要はない。
4 宅地建物取引業者が、従業者に従業者証明書を携帯させない場合は、業務停止処分を受けるほか、30万円以下の罰金に処せられる。

[問4]　免許取消処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者が営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者である場合、その法定代理人が成年被後見人となったときは、その宅地建物取引業者は免許取消処分を受ける。
2 株式会社である宅地建物取引業者の常務取締役が、暴行罪により刑罰の対象となり、その刑が確定した場合であっても、確定した刑が罰金刑であったときはその株式会社は免許取消処分を受けない。
3 6月間の業務停止処分を受けている宅地建物取引業者が、その処分に違反して営業をした場合には、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることはあっても、免許取消処分を受けることはない。
4 免許を受けている宅地建物取引業者が1年以上事業を休止したとき、免許を受けてから1年以内に事業を開始しないとき、免許取消処分を受けることがある。

[問5]　甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員となった場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aは、弁済業務保証金分担金を金銭をもって保証協会に納付しなければならないが、保証協会は、弁済業務保証金を国債証券その他一定の有価証券をもって供託所に供託することができる。
2 Aが事業開始後新たに事務所を設置しようとする場合、その設置しようとする日までに、当該事務所につき政令で定める額の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
3 Aが従たる事務所を廃止した場合、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対する公告を行えば、Aに対し、その事務所に係る政令で定める額の弁済業務保証金分担金を返還することができる。
4 Aが保証協会の社員としての地位を失ったため営業保証金を供託したときは、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対する公告を行うことなく、Aに対し弁済業務保証金分担金を返還することができる。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171005の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　1
1 正しい。宅地建物取引業法30条1項、2項。
2 誤り。営業保証金は、宅地建物取引業に関する取引をした者を保護する目的で供託する。そのため宅地建物取引業者が倒産しても還付請求権の行使に影響はない(昭和36年通達)。
3 誤り。宅地建物取引業法29条。金銭のみで営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、主たる事務所の移転により最寄りの供託所が変更した場合には、現在供託している供託所に対し、保管替え請求をしなければならないとされているので、支店をどこに移転したとしても本店の最寄りの供託所の変更がないかぎり営業保証金の保管替えを請求する必要はない。
4 誤り。宅地建物取引業法25条6項、26条。免許権者は、免許を受けた宅地建物取引業者が免許取得日の3月以内に営業保証金供託済の届出をしない場合には催告しなければならない。催告を受けた宅地建物取引業者は1月以内に当該届出をしないと免許の取消しを受ける場合がある。一方、新たに支店を設置したときは、一事務所あたり500万円の割合による営業保証金を本店の最寄りの供託所に供託しなければならず、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨を甲県知事に届け出た後でなければ、当該支店において、その事業を開始してはならない。

[問2]　正解　3
1 誤り。宅地建物取引業法40条1項。「目的不達成のときは契約解除でき、瑕疵がそれほど重大でないときは損害賠償の請求のみすることができる」旨の規定は、民法第570条の規定どおりであり、買主に不利であるとはいえない。
2 誤り。宅地建物取引業法78条2項。宅建業者間の取引においては、瑕疵担保費任についての特約の制限の適用はないから、自由に特約することができる。
3 正しい。宅地建物取引業法40条2項。Dは代理人として取引に関与しているが、瑕疵担保責任の特約は、売主である宅建業者Aと買主である宅建業者でないEとの間の約定であり、この特約は民法第570条の規定よりも買主に不利な特約であり、無効となる。
4 誤り。宅地建物取引業法40条1項、2項。瑕疵担保責任の権利の行使期間は、民法第570条の規定よりも買主に不利な特約とすることはできないが、「引渡しから2年(以上)」とする特約であれば有効となる。本肢の期間は、民法第570条の規定どおりの期間であるから、有効である。

[問3]　正解　4
1 誤り。宅地建物取引業法15条、施行規則6条の2。契約の締結を行わないとしても、契約の申込みを受ける場所である場合には専任の取引主任者を置かなければならない。
2 誤り。宅地建物取引業法50条2項、15条1項、施行規則6条の2・3号。売主であるAが、一団の宅地の販売を行うのであるが、「所在場所」の届出は不要である。一方、代理を依頼されたBは、「案内所」の設置について、免許権者であり、所在地を管轄する知事である乙県知事に届け出なければならない。
3 誤り。宅地建物取引業法50条。Bは、届出に係る案内所を設置した場合、標識を設置しなければならない。本肢のように当該案内所で売買契約の申込みを受ける場合は、その標識に専任の取引主任者の氏名を表示しなければならないが、住所は表示しなくてもよい。
4 正しい。代理業者の標識には、売主の宅建業者を表示しなければならない。

[問4]　正解　3
ア. 違反する。国土交通省告示第3。賃貸借に関する取引の場合、1つの取引から受け取ることができる報酬の最高限度額は、借賃の1ヵ月分以内とされている。すなわち、消費税を含めないで考えると、AとB両方で60万円以内しか受け取れない。仮に課税事業者のBが当該取引において全額を受領した場合でも、最高で63万円(60万円×1.05)となる。
イ. 違反する。建物代金から消費税を控除して、本体価格を出してから報酬を計算しなければならない。(3,000万円+2,100万円÷1.05)×3%＋6万円=156万円。Aの報酬の限度額は156万円×1.025で159万9,000円、Bの報酬の限度額は156万円×1.05で163万8,000円となる。
ウ. 違反しない。3,800万円×3%+6万円で120万円である。よって、Aの報酬の限度額は120万円×1.025＝123万円、Bの報酬の限度額は120万円×1.05=126万円となる。
エ. 違反しない。国土交通省告示第5。居住用以外の建物の媒介であるから、権利金をもとにして報酬の額を計算することができる。200万×5%+100万×4%で、14万円である。よって、Aの報酬の限度額は14万円×1.025=14万3,500円、Bの報酬の限度額は14万×1.05=14万7,000円となる(同告示第五)。
以上より、宅建業法に違反しないものはウとエの2つである。

[問5]　正解　3
1 誤り。宅地建物取引業法2条1項1号。業者自ら貸主となり賃貸借契約を締結することは、宅地建物取引業法が適用される宅地建物取引業者には該当しない。したがって、35条書面も37条書面の交付は必要とされない。
2 誤り。宅地建物取引業法37条。37条書面の交付にあたって、取引主任者の記名押印は義務づけられているが、35条書面と異なり、その説明を取引主任者がする必要はない。
3 正しい。宅地建物取引業法35条、37条。35条書面の交付及び37条書面の交付は、ともに買主が業者であっても、また、当事者の承諾があっても、省略できない。
4 誤り。宅地建物取引業法35条、37条。35条書面は、買主に対してのみ交付すればよい。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171005の宅建・宅地建物取引業法

人気blogランキングへ

[問1]　甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aの営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法上、正しいものはどれか。
1 Aが、甲県内にある本店及び支店のうち、支店を廃止した場合には、営業保証金の額が法定の額よりも500万円超えることになるため、当該営業保証金の一部を取り戻すことができるが、この場合においては、6月を下らない一定期間を定め、還付請求権を有する者に対して公告をしなければならない。
2 Bが、Aに対して、宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する場合、Aが倒産したため、ほかの一般債権者CからAが供託した営業保証金が差し押さえられた場合には、当該営業保証金の還付を受けることができない。
3 Aは、甲県内にある本店及び支店のうち、支店のみを乙県内に移転した。この場合、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、支店に係る営業保証金に対して保管替えの請求をすればよい。
4 Aが、甲県内に新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合、設置後2週間以内に法定の額である500万円の営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、甲県知事は届出をすべき旨をAに催告しなければならないが、当該催告が到達した日から1月以内にAが届出をしないときは、甲県知事はAの免許を取り消すことができる。

[問2]　宅地建物取引業者Aが自ら売主となる宅地建物の売買契約における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 買主Bが宅地建物取引業者でない場合、Aが瑕疵担保責任を負う内容について、「Bは、瑕疵のため契約目的を達成できないときは契約を解除することができるが、瑕疵がそれほど重要でないときは損害賠償の請求のみすることができる」旨の特約をした場合、当該特約は無効となる。
2 買主Cが宅地建物取引業者である場合、Cが「自分は宅地建物の取引には慣れているから、瑕疵担保責任期間は物件の引渡し日から1年間でよい」と言ったので、その旨の特約をした場合、当該特約は無効となり、瑕疵発見から1年間担保責任を負わなければならない。
3 Aが宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼し、DがAの代理人として、宅地建物取引業者でないEと契約をするにあたり、Dは「Aの瑕疵担保責任の期間は、Eが瑕疵を発見したときから6ヵ月間」とする特約を付して宅地建物取引業法第37条に規定する書面に記載してA及びEに交付したとしても、当該特約は無効となる。
4 買主Fが宅地建物取引業者でない場合、Aが瑕疵担保責任を負う期間について、「Fが瑕疵を発見したときから1年間」と定めた場合であっても、Aは、当該物件の引渡し後2年間は瑕疵担保責任を負わなければならない。

[問3]　宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、乙県でも新たに宅地分譲と建築請負を行うこととして、宅地分譲については宅地建物取引業者B(乙県知事)と販売代理契約を締結したうえ、Bが分譲地(40区画)に案内所を設けて売買契約の申込みを受けるものとし、建築請負についてはAが乙県に出張所を設けて請負契約の申込みを受けるものとした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 Bは、案内所で宅地の売買契約の申込みを受けるときでも、契約の締結を事務所で行うこととすれば、案内所に専任の取引主任者を設置する必要はない。
2 Bは、その案内所の設置について乙県知事に届け出る必要があるが、Aも、その分譲について甲県知事及び乙県知事届け出る必要がある。
3 Bは、その案内所の見やすい場所に、専任の取引主任者の氏名及び住所を表示した標識を掲げなければならない。
4 Bは、その案内所の見やすい場所に標識を設置し、売主がAであることを明示しなければならない。

[問4]　宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受けて、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、Aは消費税の免税事業者、Bは消費税の課税事業者とする。
ア. 貸主甲の業務用建物を1月当たりの借賃60万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aは甲より、Bは乙より、それぞれ32万円ずつ受領した。
イ. 甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,100万円(消費税込み)で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より162万9,750円、Bが乙より166万9,500円受領した。
ウ. 甲所有の宅地を代金3,800万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Aが甲より120万円、Bが乙より125万円受領した。
エ. 貸主甲の店舗用建物を権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう)300万円、1月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Aが甲より14万3,500円、Bが乙より14万7,000円受領した。

1　なし　　2　一つ　　3　二つ　　4　三つ

[問5]　宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面(以下この問において「35条書面」という)及び同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面(以下この問において「37条書面」という)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者が自ら貸主となり宅地の賃貸借契約を締結する場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。
2 35条書面及び37条書面は、ともにその交付をする前に、その内容を取引主任者をして説明させなければならない。
3 宅地建物取引業者が売買の媒介をする場合、買主が宅地建物取引業者である場合であっても、35条書面の交付及び37条書面の交付は、買主の承諾があっても省略することはできない。
4 宅地建物取引業者が売買の媒介をする場合、35条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171004の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　4
1 違反とならない。Bも変更の登録が必要。
2 違反とならない。宅建業者の事務所が移転されたときはBの変更の登録は不要。
3 違反とならない。主任者の本籍変更については宅建業者名簿の変更の届出は不要。
4 違反となる。Bの変更の登録は不要であるが、Aは、事務所ごとに専任の主任者の氏名を登載しているので、本店の専任の主任者が支店の専任の主任者になったことにより、変更の届出が必要である。

[問2]　正解　2
1 正しい。宅地建物取引業法18条1項8号。事務禁止処分期間中に自ら消除申請をして登録を消除された者は、その事務禁止処分期間中は再登録できない。したがって、Aは、平成17年11月以降であれば、登録を受けることができる。
2 誤り。事務禁止処分に違反したとして登録を消除された場合は、当該処分の日から5年間は再登録を受けることができない。したがってBは、平成22年7月以降でなければ、登録を受けることができない。
3 正しい。宅地建物取引業法18条1項4号不正手段で免許を取得したC社の役員等は、免許取消処分の日から5年間は登録を受けることができない。
4 正しい。宅地建物取引業法18条1項4号。E社の役員等は、免許取消処分の日から5年間は登録を受けることができない。役員等とは、取締役や大株主など、会社の経営に携わる立場の者をいう。政令で定める使用人は、役員を兼任している場合を除き、この役員等の範囲に属しないから、Fは欠格事由に該当しない。

[問3]　正解　3
ア. 禁止されている。宅地建物取引業法47条の2・3項、施行規則16条の12・1号ハ。電話、電子メール等の方法により、私生活又は業務の平穏を害し、宅建業者の相手方等を困惑させるこどは禁止される。
イ. 禁止されていない。業者が、取引の当事者の双方から媒介契約の依頼を受けることは、宅地建物取引業法上禁止されていない。
ウ. 禁止されている。宅地建物取引業法47条の2・3項、施行規則16条の12・1号ロ。正当な理由なく契約を急がせることにより、十分な判断の時間を与えないことは禁止される。
エ. 禁止されている。地建物取引業法47条の2・3項、施行規則16条の12・1号イ。宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅建業者の相手方等に対し、利益.を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的な判断を提供することは禁止される。
以上から禁止事項に該当するものはア・ウ・エの三つである。

[問4]　正解　2
1 正しい。宅地建物取引業法35条1項2号、施行令3条。重要事項の説明事項として、「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限」とあり、その土地が建築基準法第75条第1項の規定に基づく建築協定の効力が及ぶ区域内に存するときは、その建築協定の内容を説明しなければならない。
2 誤り。重要事項の説明として、「宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容」とあるが、借地権付の宅地の売買で、当該宅地に未登記の借地権が存する場合でも、借地上の建物に登記がなされているときは、対抗力を有する借地権となるから、この借地権の種類や内容を説明しなければならない(通達)。
3 正しい。宅地建物取引業法35条1項6号、施行規則16条の4の2・4号。貸借の媒介の場合、借賃以外に授受される金銭(権利金等)についてはその額と授受の目的を説明しなければならないが、交付の時期については説明事項とされていない。なお、敷金等の契約終了時において精算されることとなる金銭については、その金銭の精算に関する事項をも説明しなければならない。
4 正しい。宅地建物取引業法施行規則16条の4の2・6号。宅地に設定する借地権が借地借家法第22条に規定す定期借地権であり、契約終了時における当該宅地上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。

[問5]　正解　4
1 誤り。工事完了前の契約で手付金が500万円なので代金の5%を超えていない、又1,000万円以下であるので保全措置は講じなくてもよい。
2 誤り。肢1の解説参照。
3 誤り。工事完了後の契約では、手付金が代金の10%を超えているか又は1000万円を超えている場合、保全措置が必要である。
4 正しい。中間金を受領する際に、引渡し及び登記を行うのであるから、保全措置を講ずることなく受領できる。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171004の宅建・宅地建物取引業法

人気blogランキングへ

[問1]　甲県知事免許を受けている宅地建物取引業者Aと、Aの本店に勤務する専任の宅地建物取引主任者B(甲県知事登録)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法違反となるものはどれか。
1 Aが商号を変更したので、Aは変更の日から15日後にその旨を甲県知事に届出をし、Bは遅滞なく甲県知事に変更の登録を申請した。
2 Aが本店を移転したので、Aは移転の日から15日後にその旨を甲県知事に届け出たが、Bは甲県知事に変更の登録を申請しなかった。
3 Bが本籍を変更したので、Bは遅滞なく登録を受けている甲県知事に対して変更の登録を申請したが、Aは甲県知事に届出をしなかった。
4 Bが、甲県内に所在するAの支店の専任の取引主任者となったが、A、Bいずれも甲県知事に対して変更の届出及び変更の登録をしなかった。

[問2]　宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 甲県知事の登録を受けているAが、平成17年5月1日に6月間の事務の禁止処分を受け、同年7月1日に、自ら登録の消除の申請をして消除された場合、Aは、同年12月に登録を受けることができる。
2 甲県知事の登録を受けている取引主任者Bが、平成17年6月1日に1年間の事務の禁止処分を受け、同年7月1日にその処分に違反したとして登録を消除された場合Bは、平成18年6月1日以降でなければ登録を受けることができない。
3 宅地建物取引業者C社が、不正の手段により免許を取得したことを理由に免許を取り消されたが、その当時C社の代表取締役であったDは、当該免許取消しの日から5年間は、登録を受けることができない。
4 宅地建物取引業者Eが平成17年3月1日に業務停止処分に違反したとしてその免許を取り消されたとき、E社の政令で定める使用人であったFは、同年12月に登録を受けることができる。

[問3]　宅地建物取引業者が、その業務に関して行う次の行為のうち、宅地建物取引業法の規定により禁止されているものは、いくつあるか。
ア. 電子メールによる一方的な商業広告により、私生活又は業務の平穏を害し、宅地建物取引業者の相手方を困惑させること。
イ. 宅地の売買の媒介にあたって、その媒介に係る取引の売主と買主の双方と媒介契約を締結すること。
ウ. 正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。
エ. 周辺の土地の価格が、最近5年間で2倍になっているので、この土地の価格も今後5年間に1.5倍程度になることは確実であると説明を行うこと。

1　一つ　　2　二つ　　3　三つ　　4　四つ

[問4]　宅地建物取引業者AがBから依頼を受け、B所有の宅地につき売買又は貸借の媒介をする場合において、相手方Cに対して説明すべき宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 売買の媒介の場合、当該宅地が、建築基準法第75条第1項の規定に基づく建築協定の効力が及ぶ区域内に存するときは、その建築協定の内容を説明しなければならない。
2 売買の媒介の場合、AはCに対して当該宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を説明しなければならないが、当該宅地につき、BがDのために建物所有を目的とする賃借権を設定しその登記がなされていないときは、その内容を説明する必要はない。
3 貸借の媒介の場合、権利金についてはその額と授受の目的を説明しなければならないが、交付の時期にっいては説明する必要はない。
4 貸借の媒介の場合、当該宅地に設定する借地権が借地借家法第22条に規定する定期借地権であり、契約終了時における当該宅地上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。

[問5]　宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと1億5,0000万円の宅地の売買契約(手付金500万円、中間金7,000万円、残代金7,500万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時としたときは、Aは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
2 当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時としたときは、Aは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
3 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時としたときは、Aは、保全措置を講じなければ手付金を受領することができない。
4 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時としたときは、Aは、保全措置を講じることなく手付金及び中間金を受領することができる。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171003の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　4
1 正しい。租税特別措置法関係通達41条の2。なお、いったん空家にすると、その年以後は、全期間について適用されない。しかし、ローン控除を受けていた者が、勤務先からの転勤命令等により、一時期空家にした後に再入居した場合に、一定の要件の下で、再適用を受けられる特例がある(同法41条7項～9項、同法施行規則18条の21)。
2 正しい。租税特別措置法41条、施行令26条、施行令附則12。平成17年4月1日以降に取得した住宅が対象となる。
3 正しい。租税特別措置法41条1項参照。例えぱ、居住用家屋の敷地の用に供する土地を、その新築の日前2年以内に取得した場合、その居住用家屋を目的とする抵当権が設定されたことを条件に、その土地取得のための、借入金:なども含まれる。
4 誤り。租税特別措置法41条2項。平成17年を居住年とする住宅ローン控除は、住宅借入金簿の年末残高(4,000万円が上限)の1%(1年目～8年目)又は0.5%(9年目～10年目)相当額が、10年間にわたって所得税額から控除される。

[問2]　正解　2
1 正しい。地方税法341条1号、342条。取得の翌年度から課せられる。
2 誤り。地方税法343条1項2号。固定資産税の納税義務者は、賦課期日(毎年1月1日)現在に土地登記簿又は建物登記簿あるいは補充台帳に登記又は登録されている者である。賦課期日前に名義上の所有者が死亡しているときは、賦課期日現在の現実の所有者が納税義務者である。
3 正しい。地方税法349条の3の2。住宅用地については、税負担の軽減を図るための課税標準の特例が定められている。
① 小規模住宅用地の場合は、課税標準となるべき額の6分の1
② 小規模住宅地以外の住宅用地の場合は、200㎡までの部分は小規模住宅用地の特例(6分の1)を受け、200㎡を超える部分が、台帳価格の3分の1。
4 正しい。地方税法付則16条。一定の新築住宅については3年度間、一定の新築中高層耐火住宅については5年度間、いずれもその家屋の120㎡までの部分の固定資産税が2分の1に軽減される。

[問3]　正解　1
1 正しい。印紙税法別表第1の通則3のロ一つの契約書に土地の売買金額と建物の請負契約金額を区分して記載している場合、土地の売買金額が記載金額となるが、それが請負契約金額に満たないときは、請負契約金額が記載金額となる。
2 誤り。印紙税法別表第1の通則4のニ。契約金額を増加させるものは、増加する金額が記載金額となる。したがって、この場合は、記載金額500万円の契約書として、2,000円の印紙税となる・
3 誤り。印紙税法別表第1の通則4のニ。契約金額を減少させるものは、記載金額のないものとして200円の印紙税となる。
4 誤り。印紙税法別表第1⑰。このように退去する際に返還する旨の記載のある敷金の領収書は、売上代金に係る金銭の受取書以外の金銭の受取書に該当し、課税の対象となる。

[問4]　正解　2
1 正しい。不動産鑑定評価基準第八・鑑定評価の手順・六。不動産の鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、この3手法を併用すべきである。
2 誤り。不動産鑑定評価基準第三・不動産の価格を形成する要因・一。不動産の価格を形成する要因のうち一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び「行政的要因」に区別される。
3 正しい。不動産鑑定評価基準第五・鑑定評価の基本的事項・三の3。不動産の性格により、一般的に取引の対象とならない不動産又は依頼目的及び条件により一般的な市場性を考慮することが適当でない不動産の経済価値を適正に表示した価格を特定価格という。
4 正しい。不動産鑑定評価基準;第三・不動産の価格を形成する要因・三。不動産の価格を形成する要因のうち個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい、土地・建物等の区分に応じて分析する必要がある。

[問5]　正解　2
1 誤り。宅地建物取引業法5条1項2号。法人の場合、役員の中に、不正の手段による免許取得等に該当し、免許取消処分の聴聞の期日等の公示された日前60日以内に法人の役員であった者がいるときは、免許を受けることができない。
2 正しい。未成年者の法定代理人が、たとえ一定の罪を犯し刑に処せられたとしても、執行猶予期間がが満了すれば、刑の言渡しがなかったことになり、当該未成年者は免許を受けることができる
3 誤り。宅地建物取引業法5条1項3号の2。法人の場合、役員が罰金の刑に処せられると5年間免許を受けることができないとされる刑法上の罪は、傷害罪、傷害助勢罪、暴行罪、凶器準備集合及び結集の罪、脅迫罪、背任罪の6つである。刑法209条の過失傷害罪はこれに含まれない。
4 誤り。宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者が役員にいる場合、免許を受けられないのは5年間とは限らない。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171003の宅建・税法、宅地建物取引業法他

人気blogランキングへ

[問１]　住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(以下この問いにおいて「住宅ローン控除」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 住宅ローン控除を受けるためには、住宅取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き居住していなければならないが、家屋の所有者が入居した後、国内の転動により一時的に単身赴任した場合でも、家族がその家屋に引き続き居住していたときは、その所有者が引き続き居住していたこととなる。
2 中古住宅について住宅ローン控除を受けるためには、築後経過年数の要件があるが、地震に対する安全基準(新耐震基準)に適合している中古住宅については、築後経過年数要件にかかわらず、適用がある。
3 住宅借入金等の範囲には、新築住宅又は既存住宅とともにする対象住宅の敷地の用に供される土地等の取得に要する資金に充てるための借入金で、償還期間10年以上の一定のものも含まれる。
4 平成17年を居住年とする住宅ローン控除は、住宅借入金等の年末残高(5,000万円が上限)の1%相当額が、10年問にわたって所得税額から控除される。

[問2]　固定資産税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 固定資産税は土地、家屋及び償却資産にっいて、その取得が行われた翌年度から課せられる税である。
2 税金を納めるのは、毎年1月1日現在で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人であるが、この人が賦課期日前に死亡している場合には、その相続人が納税義務者となる。
3 固定資産課税台帳の台帳価格を課税標準として、固定資産税の税額を計算するが、200㎡以下の小規模住宅用地については、この台帳価格の6分の1が課税標準となっている。
4 一定の新築住宅については、新たに固定資産税が課される年度から3年度間又は5年度間、その家屋の120㎡までの部分の固定資産税が2分の1に軽減される。

[問3]　印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 土地の譲渡契約(記載金額2,000万円)と建物の建築工事請負契約(記載金額3,000万円)を1通の契約書に区分して記載した場合、この契約書の記載金額は3,000万円である。
2 土地の譲渡金額の変更契約書で、「平成17年4月1日付売買契約書の売買金額4,000万円を500万円増額する」旨記載されている場合は、その契約書の記載金額は4,500万円である。
3 建物の譲渡金額の変更契約書で、「平成17年4月11日付売買契約書の売買金額4,000万円を3,500万円に減額する」旨が記載されている場合は、その契約書の記載金額は500万円である。
4 建物の賃貸借契約に際し、300万円の敷金を受け取り、その敷金の領収書に「賃借人が退去する際には全額返還する。」と記載した場合、印紙税は課税されない。.

[問4] 不動産の鑑定評価基準に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 不動産の鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、この3手法を併用すべきである。
2 不動産の価格を形成する要因のうち一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、人為的要因及び経済的要因に大別される。
3 不動産の性格により、一般的に取引の対象とならない不動産又は依頼目的及び条件により一般的な市場性を考慮することが適当でない不動産の経済価値を適正に表示した価格を特定価格という。
4 不動産の価格を形成する要因のうち個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいい、土地・建物等の区分に応じて分析する必要がある。

[問5]　宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 A社の取締役Bは、かつて勤務していたC社(甲県知事免許)が不正な手段により免許を取得したとして、甲県知事から、免許取消処分についての聴聞の期日及び場所が公示され、当該公示日の3ヵ月前に、C社の取締役を退任していた場合、A社は、免許を受けることができない。
2 営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者Dの法定代理人が、刑法235条(窃盗)の罪を犯し、懲役3年執行猶予1年の刑に処せられ、1年前に執行猶予期間が満了していた場合、Dは免許を受けることができる。
3 E社の相談役Fが、1年前に刑法209条(過失傷害)の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その執行を終えた場合、E社は免許を受けることができない。
4 G社の発行済株式総数の5%の株式をもつ株主Hが、宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかなものである場合、G社は5年間免許を受けることができない。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171001の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　1
1 正しい。建築基準法6条。都市計画区域及び準都市計画区域において、大規模の修繕や大規模の模様替えを行う場合は、原則として「特殊建築物」「大規模建築物」に該当すれば、建築確認が必要となる。本肢でいう90㎡の自動庫は、建築確認が必要な特殊建築物・大規模建築物に該当せず、建築確認は不要である。
2 誤り。建築基準法6条。コンビニエンスストアは特殊建築物に該当し、用途に供する床面積が100㎡を超えているので、都市計画区域外であっても、その新築にあたっては、建築確認が必要である。
3 誤り。建築基準法48条、別表第2。共同住宅も保育所も共に建築することができる。
4 誤り。建築基準法48条、別表第2。ホテルもボーリング場も共に建築することができない。

[問2]　正解　2
1 正しい。宅地造成等規制法3条1項、3項。都道府県知事は、この指定をするときは、当該規制区城を公示するとともに、その旨を国土交通大臣に報告し、かつ、関係市町村長に通知しなけれぱならない。
2 誤り。宅地造成等規制法3条2項。都道府県知事の行う規制区城の指定は、この法律の目的を達成するために必要な最小限度のものでなければならないと定められており、自由な裁量権を持つわけではない。
3 正しい。宅地造成等規制法8条3項参照。
4 正しい。宅地造成等規制法15条2項参照。なお、この勧告を受けた者が、その勧告の内容を実行するために必要な資金については、住宅金融公庫の融資(宅地防災工事資金融資)を受けることができる(住宅金融公庫法17条8項)。

[問3]　正解　2
1 正しい。都市緑地法14条。
2 誤り。密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律197条1項。知事の許可が必要である。
3 正しい。自然公園法17条。
4 正しい。森林法10条の2･1項。

[問4]　正解　4
1 誤り。農地法4条1項参照。農地法は、権利移動を伴わない採草放牧地の転用については制限していないので、農地法に基づく許可は不要である。4条許可の対象は「農地の転用」である。
2 誤り。農地法3条1項。3条許可に係る許可権者は、「農業委員会(一定の場合は都道府県知事)」である。
3 誤り。農地法4条1項、2条1項。現況が農地である土地は農地法上の農地である。したがって、その転用については、原則として許可が必要である。
4 正しい。農地法5条1項4号、農地法施行規則7条6号。市町村が、土地収用法8条各号に掲げる施設(その建設について土地の収用権が認められている公共・公益施設)の敷地に供するため当該市町村の区域内にある農地又は採草放牧地を取得する場合には、許可を要しない。市町村が設置する公園は土地収用法8条32号に該当する。

[問5]　正解　2
1 正しい。土地区画整理法100条1項。施行者は、次の場合において、換地を定めないこととされる宅地の所有者等に対して、期日を定めて、その期日からその宅地等にっいて使用収益を停止させることができる(土地区画整理法100条1項)。①土地の区画形質の変更、公共施設の新設、変更に係る工事のため必要がある場合、②換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合。
2 誤り。土地区画整理法107条2項。換地処分の公告があった場合、施行地区内の土地及び建物にっいて土地区画整理事業の施行により変動があったときは、その変動に係る登記は、施行者が遅滞なく行わなければならない。
3 正しい。土地区画整理法111条１項。施行者は、施行地区内の宅地又は宅地について存する権利について清算金を交付すべき場において、その交付を受けるべき者から徴収すべき清算金があるときは、その者から徴収すべき清算金とその者に交付すべき清算金とを相殺することができる。
4 正しい。土地区画整理法109条、96条2項。減価補償金とは、公的施行者が施行者となる土地区画整理事業で、施行後の宅地の価額の総額が施行前の宅地の価額の総額より減少した場合において、その差額に相当する金額を従前の宅地の所有者等に交付されるもので、施行者が交付する。他方、公的施行者の場合の保留地は、施行後の宅地の価額の総額が施行前の宅地の価額の総額を超える場合において、その差額に相当する金額を超えない価額の一定の土地を保留地として定めることができるようになっいる。したがって、減価補償金を交付する場合には、保留地を定められないことになる。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H171001の宅建・建築基準法、農地法、宅地造成等規制法他

人気blogランキングへ

[問1]　建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、建築確認等は、建築主事が行うものとする。
1 都市計画区域や準都市計画区域内で、鉄骨造平屋建てで延べ面積90㎡の自動車車庫について大規模の修繕を行う場合、建築主事の確認を受ける必要はない。
2 鉄骨造平屋建てで延べ面積150㎡のコンビニエンスストアを新築しようとする場合、都市計画区域外で行うのであれば建築主事の確認を受ける必要はない。
3 第1種低層住居専用地域内においては、共同住宅は建築することができるが、保育所は建築することができない。
4 第2種中高層住居専用地域内においては、ホテルは建築することができるが、ボーリング場は建築することができない。

[問2]　宅地造成等規制法に規定する宅地造成工事規制区域(以下この間いにおいて「規制区域」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法の指定都市等にあっては、それぞれの指定都市等の長をいうものとする。
1 都道府県知事は、宅地造成等規制法の目的を達戊するために必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい市街地等の区域を、規制区域に指定できる。
2 規制区域の指定は、国民の生命及び財産の保護を図り、もって公共の福祉に寄与することを目的としているので、その目的を達成するために、都道府県知事は、自由で広い裁量をもち、柔軟に規制区域を指定することができる。
3 都道府県知事は、規制区域内で行う宅地造成工事についての許可に、当該工事の施行に伴う災害を防止するために必要と認める場合にあっては、条件を付することができる。
4 都道府県知事は、規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、宅地の所有者等に対し、擁壁又は排水施設の設置の他、災害の防止のため必要な措置をとることを勧告できる。

[問3]　次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物の新築を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
2 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律によれば、防災街区整備事業に係る公告があった後においては、当該事業の施行地区内において防災街区整備事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、国土交通大臣の許可を受けなければならない。
3 自然公園法によれば、国定公園の特別地域内において工作物の新築を行おうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
4 地域森林計画の対象となっている民有林(保安林並びに保安施設地区の区域内及び海岸保全区域内の森林を除く)において一定の開発行為をしようとする者は、森林法の規定に基づき、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない。

[問4]　農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 耕作の事業を行う者が、自己所有の採草放牧地3アールを自己の住宅の敷地として転用する場合には、原則として、農地法第4条の許可を受ける必要がある。
2 耕作の目的に供するため、4ヘクタールを超える農地を取得する場合には、原則として、農地法第3条に基づく農林水産大臣の許可を受ける必要がある。
3 登記簿上の地目が原野で、現況が農地である土地の所有者が、その土地を駐車場用地として転用する場合には、農地法第4条の許可を受ける必要はない。
4 市町村が、その設置する公園の敷地に供するため当該市町村の区域内にある農地を取得する場合には、農地法第5条の許可を受ける必要はない。

[問5]　土地区画整理法による土地区画整理事業(以下この問において「事業」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 施行者は、換地処分を行う前において、土地の区画形質の変更のため必要がある場合においては、換地計画において換地を定めないこととされている宅地の所有者に対して、その宅地について使用し、又は収益することを停止させることができる。
2 換地処分の公告があった場合、施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行により変動があったときは、その変動に係る登記は、換地を取得した者が各自行う。
3 施行者は、清算金を交付すべき場合において、その交付を受けるべき者から徴収すべき清算金があるときは、その者から徴収すべき清算金とその者に交付すべき清算金とを相殺することができる。
4 市町村が施行する事業において、その事業の施行後に減価補償金を交付することとなる場合には、保留地を定めることができない。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H170930の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　2
1 正しい。国土利用計画法23条1項。Cが、市街化区域内において、3,000㎡の土地をビル建設の目的で売買により取得した場合には、その取得の時期が異なっていたとしても、最終的には届出が必要な一団の土地を取得することになり、Cは、それぞれの契約を締結した日から起算して2週間以内に届出をする必要がある。
2 誤り。国土利用計画法23条1項。市街化区域内における、2,000㎡の土地売買等の契約について、停止条件が付されている場合には、その契約を締結した日から起算して2週間以内に届出をする必要があるが、停止条件の成就後は、改めて届出をする必要はない。
3 正しい。国土利用計画法23条1項。CがAから遺産分割により取得した土地については、対価性、契約性を伴わず、国土利用計画による届出が必要な土地取引に該当しない。また、Bから定期借地権設定契約(権利金の授受あり)により取得した権利については、届出が必要な面積に満たないため、Cは双方の契約にっいて届出をする必要がない。
4 正しい。国土利用計画法23条2項3号。民事調停法による調停に基づき所有権を取得した場合は、届出をする必要がない。

[問2]　正解　4
1 誤り。都市計画法9条14項。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物その他の工作物の用途の概要を定める地域である。
2 誤り。都市計画法9条15項。高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築物の容積率が10分の40又は10分の50と定められたものの内において定める地区である。
3 誤り。都市計画法9条16項。高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。
4 正しい。都市計画法9条18項。

[問3]　正解　1
1 正しい。都市計画法38条、36条1項。「完了」したとき、「廃止」したとき、いずれも都道府県知事への届出が必要である。
2 誤り。都市計画法42条1項。開発許可を受けた開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、原則として、予定建築物等以外の建築物の新築、特定工作物の新設、建築物の改築・用途変更をすることはできないが、例外として、次のいずれかに該当する場合は、この限りでない。①都道府県知事が利便の増進上、環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、②用途地域等が定められている場合。したがって、①に該当すれば予定建築物以外の建築物を建築することができる。
3 誤り。都市計画法43条1項。市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、用途変更も許可制である。
4 誤り。都市計画法39条。開発行為により設置された公共施設は、原則として当該公共施設の存する市町村の管理に属するものとされている。例外として、①「他の法律に基づく管理者が別にあるとき」、②「協議により管理者を別に定めたとき」は、この限りでない。

[問4]　正解　3
1 正しい。都市計画法33条。自己の居住用住宅のための開発行為の場合の許可基準である。
2 正しい。都市計画法33条。自己の居住用住宅のための開発行為の場合の許可基準である。
3 誤り。都市計画法33条。自己の居住用住宅のための開発行為の場合の許可基準には適用されない。
4 正しい。都市計画法33条。自己の居住用住宅のための開発行為の場合の許可基準である。

[問5]　正解　2
1 正しい。建築基準法84条の2、26条。壁を有しない自動車車庫や屋根を帆布としたスポーツの練習場等の簡易な構造の建策物等で、政令で定める基準に適合するものについては、本肢の防火壁(建築基準法26条)の規制等、一定の規定の適用がない。
2 誤り。建築基準法84条2項。この場合の建築制限又は禁止期聞は、災害の発生した日から1ヵ月以内である。ただし、特定行政庁は、さらに1ヵ月を超えない範囲内において、期間の延長ができる。
3 正しい。建築基準法85条1項1号。同様に扱われるものに、「被災者が自ら使用するために建築するもので、延べ面積が30㎡以内のもの」がある(同法85条2号)。
4 正しい。建築基準法85条4項参照。博覧会建築物等も、同様の扱いをされることとなっている。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H170930の宅建・国土利用計画法、都市計画法、建築基準法

人気blogランキングへ

[問1]　市街化区域内の甲地(A所有1,500㎡)とその隣接地乙地(B所有1,500㎡)及び丙地(C所有2,000㎡)についての国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 Cが甲地及び乙地にビル建設を計画して、甲地を売買により取得した後、6ヵ月後に乙地を買い受ける場合には、それぞれの売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、事後届出をする必要がある。
2 BがCとの間で、丙地について、「Cの転勤が決まったらBに譲渡する」旨の停止条件付売買契約を締結した場合、Bは事後届出をする必要があるが、停止条件の成就後も、改めて事後届出をする必要がある。
3 Cが甲地及び乙地にマンションの建設を計画して、甲地についてはAから遺産分割により権利を取得し、乙地についてはBと定期借地権設定契約(権利金の授受あり)を締結した場合には、Cはいずれも事後届出をする必要がない。
4 Cが所有する丙地をDが民事調停法による調停に基づき取得した場合、Dは事後届出をする必要がない。

[問2]　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 特定用途制限地域は、用途地域が定められている土地の区域内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物その他の工作物の用途の概要を定める地域である。
2 高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域において定める地区である。
3 高度地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度を定める地区である。
4 特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区である。

[問3]　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市等にあっては、指定都市等の長をいうものとする。
1 開発許可を受けた者は、当該開発区域の全部について開発行為に関する工事を完了したときだけでなく、開発行為に関する工事を廃止したときも、都道府県知事にその旨の届出が必要である。
2 開発許可を受けた用途地域の定めのない開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、民間業者は、都道府県知事が当該開発区域の利便の増進上又は環境の保全上支障がないと認めて許可した場合でも、予定建築物以外の建築物を新築してはならない。
3 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、原則として、建築物の建築は都道府県知事の許可が必要であり、建築物の用途変更は届出が必要である。
4 開発許可を受けた開発行為に関する工事により設置された公共施設は、他の法律に基づく管理者が別にあるときを除いて、すべてその公共施設の存する市町村が管理しなければならない。

[問4]　開発行為で主として自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行うものについて開発許可を受けようとする場合に、次の記述のうち都市計画法の規定によれば誤っているものはどれか。
1 開発区域の利便の増進と周辺地域の環境保全とが図られるように、公共施設、学校等の公益的施設及び予定される建築物の用途の配分が定められていないときは開発許可を受けることができない。
2 排水施設が降水量、地形等一定の事項を勘案して、適当な構造及び規模で適当に配置されるよう設計が定められていないときは、開発許可を受けることができない。
3 公共用空地(道路、公園、広場等)が環境保全、災害防止、通行の安全又は事業活動の効率上からみて、支障がないような規模及び構造で配置され、かつ、開発区域内の主要道路が開発区域外の相当規模の道路に接続するように設計されていないときは、開発許可を受けることができない。
4 開発区域内の土地が災害を生じ易い土地であるときは、地盤の改良、擁壁の設置等の安全上必要な措置がとられるよう設計されていないときは、開発許可を受けることができない。

[問5]　建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 壁を有しない自動車車庫等の一定の簡易な構造の建築物で、政令で定める基準に適合するものについては、延べ面積が1,000㎡を超えるものでも、防火上有効な構造の防火壁で、一定面積以下に区画する必要はない。
2 特定行政庁は、市街地に災害のあった場合において、都市計画のため必要があると認めるときは、区域を指定し、災害が発生した日から3ヵ月以内の期間を限り、その区域内における建築物の建築を制限又は禁止することができる。
3 非常災害があった場合において、その発生した区域で特定行政庁が指定するものの内においては、日本赤十字社が災害救助のために建築する応急仮設建築物の建築で、その災害の発生日から1ヵ月以内にその工事に着手するものについては、防火地域内に建築する場合を除き、建築基準法令は適用されない。
4 特定行政庁は、仮設店舗について安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合には、一定の場合を除き、1年以内の期間を定めてその建築を許可することができる。

※疑問・質問はコメントまたはメールでお願いいたします。

お役に立ちましたら、クリックしてください。
人気blogランキングへ

H170929の宅建・解説

人気blogランキングへ

[問1]　正解　4
1 正しい。民法436条2項。債権者Dに対して反対債権を有している連帯債務者Cが相殺を援用しない間は、他の連帯債務者A・Bは、Cの負担部分に限り、それを用いて相殺を援用することができる(絶対効)したがって、Bは、CがDに対して有する1,000万円の債権をもって相殺できる。
2 正しい。民法439条。連帯債務者の1人について時効が完成すると、その者の負担部分について、他の連帯債務者も債務を免れる(絶対効)。したがって、Bの債務が時効により消滅したときは、A及びCは、Bの負担部分(1,000万円)について支払いを免れ、Dに対し2,000万円の連帯債務を負うことになる。
3 正しい。民法440条。連帯債務者の1人について生じた事由は、原則として、他の連帯債務者に影響を与えない(相対効の原則)。本肢のように、連帯債務者の1人であるAが債務を承認しても、これには相対的効力しか認められない。したがって、Dの代金債権の消滅時効は、Aについては中断されるが、B及びCについては中断されない。
4 誤り。民法438条。連帯債務